Mietspiegelindex 2017: Mieter müssen mehr bezahlen

Mietspiegelindex 2017: Mieter müssen mehr bezahlen

Deutschlands Mieter müssen tiefer in die Tasche greifen: Ortsübliche Vergleichsmieten in Deutschland um 2,1 % gestiegen. 57 % aller Gemeinden über 20.000 Einwohner mit einem Mietspiegel. Der aktuelle F+B-Mietspiegelindex 2017 zeigt, wieviel Mieter in Deutschland derzeit für ihre Wohnung aufwenden müssen.

Wohnen wird teurer. In Deutschland steigen die Mieten kontinuierlich weiter. Das dynamische Wachstum der Marktmieten bei der Neuvermietung wirkt sich sukzessive auf das Niveau der in den Mietspiegeln dokumentierten Bestandsmieten aus. 2017 sind die ortsüblichen Vergleichsmieten – stärker als im Vorjahr – um 2,1 % gestiegen. Dies ist das Ergebnis des aktuellen F+B-Mietspiegelindex 2017, der einzigen Auswertung aller amtlichen Mietpreisübersichten in Deutschland, die F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH aus Hamburg seit 1996 regelmäßig erstellt.

Diese Daten spiegeln das Niveau und die Entwicklung der Mieten im Bestand wider, also der Wohnkosten, die Deutschlands Mieter im Durchschnitt derzeit zahlen müssen. Analysiert werden die Nettokaltmieten von typischen Normalwohnungen mit einer Fläche von 65 Quadratmetern, mittlerer Ausstattung und Lage, in Gemeinden mit mindestens 20.000 Einwohnern und veröffentlichten Mietspiegeln. Für den F+B-Mietspiegelindex 2017 wurden die derzeit gezahlten Mieten für insgesamt 347 Städte und Gemeinden ausgewertet.

Die Erhebungsergebnisse zeigen, dass es Mietspiegel in der Regel erst in Städten und Gemeinden ab 10.000 Einwohnern gibt. Von den insgesamt 1.578 Orten dieser Größenordnung verfügen 566 Gemeinden (36 %) über einen Mietspiegel; ab einer Gemeindegröße von 20.000 Einwohnern (692 Orte) sind es insgesamt 57 %. Grundsätzlich gilt: je größer die Städte, desto größer die Quote der Mietspiegel. So verfügen mittlerweile 93 % aller deutschen Metropolen (über 500.000 Einwohner) und 88 % aller Großstädte (ab 100.000 Einwohnern) über einen Mietspiegel. Die Stadt Bremen ist nach wie vor die einzige Metropole ohne dieses Instrument.

Top 30 Städte mit dem höchsten Niveau ortsüblicher Vergleichsmieten 2017

Rang Ort Index
 1 München 152
2 Stuttgart 148
3 Leinfelden-Echterdingen 148
4 Tübingen 141
5 Karlsfeld 138
6 Germering 138
7 Ditzingen 129
8 Dachau 129
9 Ludwigsburg 129
10 Fellbach 126
11 Köln 125
12 Leonberg 125
13 Wiesbaden 125
14 Hamburg 125
15 Konstanz 124
16 Düsseldorf 123
17 Remseck am Neckar 123
18 Darmstadt 121
19 Frankfurt am Main 120
20 Erding 120
21 Bietigheim-Bissingen 119
22 Esslingen am Neckar 118
23 Norderstedt 116
24 Bonn 115
25 Reutlingen 114
26 Heidelberg 114
27 Erlangen 114
28 Weingarten 114
29 Ratingen 114
30 Weinstadt 113
Gesamtindex Deutschland = 100; Quelle: F+B Mietspiegelindex 2017

Teuerste Metropolen: München, Stuttgart, Köln, Hamburg, Frankfurt

„Die teuerste Großstadt auch für Mieter ist nach wie vor München. Die Münchner zahlen durchschnittlich 10,22 Euro pro Quadratmeter Nettokaltmiete für ihre Wohnungen und liegen damit um 52 % über den 6,72 Euro pro Quadratmeter, die in den Mietspiegelstädten insgesamt im Schnitt gezahlt werden“, erläutert Dr. Bernd Leutner, Geschäftsführer von F+B.Teuerste Metropolen: München, Stuttgart, Köln, Hamburg und Frankfurt/Main

Ebenfalls weit oben auf der Rangliste – und in Bezug auf die Miethöhe deutlich an München herangerückt – steht Stuttgart (Rang 2). Auf den ersten 10 Rangplätzen befinden sich weitere Münchner und Stuttgarter Umlandgemeinden. Es folgen auf Rang 10 Köln, Hamburg (14), Düsseldorf (16) und Frankfurt/Main (19). In Stuttgart liegen die Mieten mit 9,92 Euro pro Quadratmeter um 48 % über dem aktuellen Bundesdurchschnitt, in Köln, Hamburg und Düsseldorf zwischen 8,43 und 8,07 Euro um 25 bis 23 % darüber. In Frankfurt/Main müssen Mieter in bestehenden Mietverhältnissen durchschnittlich 8,07 Euro, also 20 % mehr für den Quadratmeter Wohnfläche bezahlen.

„Der F+B-Mietspiegelindex bildet damit auch die Wohnungsmarktsituation in den prosperierenden Wirtschaftsmetropolen Deutschlands verlässlich ab“, so Dr. Leutner. „Ein attraktives Arbeitsplatzangebot zieht weitere Wohnungsnachfrager an, der Wohnungsmarkt wird enger und das insgesamt steigende Mietniveau wirkt sich sukzessive auch im Bestand aufgrund von Mieterhöhungen im Rahmen bestehender Verträge und höhere Neuvermietungsmieten aus“, so Leutner.

Durchschnittliche Vergleichsmieten 2017 in deutschen Großstädten

Stadt Durchschnitts-Miete in Euro/qm
München 10,22
Stuttgart 9,92
Köln 8,43
Hamburg 8,39
Düsseldorf 8,26
Frankfurt / Main 8,07
Berlin (West) 7,08
Deutschland 2017 6,72
Berlin (Ost) 6,40
Erfurt 6,30
Potsdam 6,17
Dresden 6,10
Schwerin 5,81
Quelle: F+B-Mietspiegelindex 2017

Wenn auch auf insgesamt niedrigerem Niveau ist dieser Effekt ebenfalls bei ostdeutschen Großstädten feststellbar. Jena, Rostock und Erfurt liegen auf den Indexrangplätzen 88 bis 102 mit einer Durchschnittsmiete von 6,50 bis 6,30 Euro pro Quadratmeter auf dem Niveau des Durchschnitts aller Mietspiegelstädte. Die übrigen Großstädte in den Neuen Ländern rangieren überwiegend darunter. So zahlt man zum Beispiel in Potsdam im Schnitt 6,17 Euro pro Quadratmeter. In Schwerin und Dresden liegt die Durchschnittsmiete bei 5,81 bzw. 5,81 Euro für den Quadratmeter.

„Vergleichsweise günstig ist das Wohnen in der Bundeshauptstadt, wenn man die anderen Metropolregionen als Vergleichsmaßstab heranzieht. In den westlichen Stadtteilen Berlins kosten Bestandswohnungen momentan im Schnitt 7,08 Euro, in den östlichen 6,40 Euro pro Quadratmeter. Gerade in Berlin zeigt sich aufgrund seiner Größe und seines ausdifferenzierten Wohnungsmarktes eine enorme Spannbreite der Mieten, die der bloße Mittelwert naturgemäß nicht wiedergibt. Dort sind die Mieten sowohl im Altbau- als auch im Neubausegment weit überdurchschnittlich angestiegen.“, erklärt der F+B-Chef.

„Deutschlandweit zeigt sich wieder das bekannte Muster: Je neuer eine Wohnung, desto höher ihre Miete von rd. 6,52 Euro im Altbau bis zu 8,21 Euro pro Quadratmeter im aktuellen Neubau“, kommentiert Dr. Leutner. Allerdings holen die sanierten und umfassend modernisierten Altbauwohnungen – besonders im Osten – überdurchschnittlich auf. Der regionale Vergleich zeigt im Süden und in der Mitte Deutschlands eine Abschwächung der Dynamik, während die Veränderungen im Norden und Osten über dem Bundesdurchschnitt und auch deutlich über den Vorjahreswerten liegen.

Über den F+B-Mietspiegelindex

F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH, Hamburg legt mit dem F+B-Mietspiegelindex eine aktuelle Auswertung amtlicher Daten über das Mietenniveau und die Mietentrends in deutschen Städten und Gemeinden mit über 20.000 Einwohnern vor. Differenziert nach Wohnungsteilmarktgruppen ist es mit den Ergebnissen möglich, das regionale Mietenniveau in allen Städten mit einem Mietspiegel einzuschätzen. So kann eine abgesicherte Beschreibung der Mietentwicklung seit Mitte der 1990er Jahre erfolgen. Vermieter, Investoren, Bauherren und Finanzdienstleister verlassen sich auf die so ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete als nachhaltigem Indikator zur Bestimmung des Niveaus aktuell gezahlter Mieten.

Auf den vorhandenen Mietspiegeln basierend, stellt der F+B-Mietspiegelindex die Mietpreisstruktur jeder Stadt bezogen auf ein einheitliches Wägeschema der Struktur des Wohnungsbestandes dar. Niveauvergleiche zwischen den Wohnungsteilmärkten und zwischen den Kommunen werden auf diese Weise überhaupt erst ermöglicht.

Über F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH

F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH, Hamburg, berät in ganz Deutschland Unternehmen, Verbände und staatliche Institutionen in Fragen der Wohnungs- und Immobilienmarktentwicklung, bei sozial- und umweltbezogenen Vorhaben der Stadtentwicklung und führt Untersuchungen zur regionalen Struktur- und Umweltforschung durch. F+B unterstützt Städte und Gemeinden bei der Aufstellung von Mietspiegeln, bei der Wohnlagebewertung und bei der Ermittlung der Kosten der Unterkunft im Rahmen des SGB II und XII.

F+B verfügt über langjährige Erfahrungen in der gutachterlichen Beratung von Bund, Ländern und Kommunen auf dem Gebiet der regionalen Wohnungs- und Immobilienmarktanalyse, der Fortentwicklung wohnungspolitischer Konzepte sowie der Moderation und Evaluation von Vorhaben der Wohnungs- und Sozialpolitik. Umfangreiche Erfahrungen wurden bei der Erarbeitung prägnanter Standort- und Immobilienmarktstudien, bei Mietpreisanalysen, Zielmietenkonzepten für Wohnungsunternehmen und bei der Portfolioanalyse von Immobilienbeständen gewonnen.