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Mietspiegel: Begründungsmittel für Mieterhöhungen


Der Mietspiegel ist ein Mittel zur Begründung einer Mieterhöhung. Beim Mietspiegel handelt es sich um eine gesetzlich vorgesehene Möglichkeit für die Erhöhung der Miete in einem angemessenen Rahmen.

Dabei gibt es jedoch ein Problem - nicht jede Gemeinde oder Stadt hält einen Mietspiegel der anhand ortsüblicher Vergleichsmieten erstellt wird für Vermieter bereit.

Städte ab 50.000 Einwohner sind ab dem 01.07.2022 zur Erstellung eines Mietspiegels verpflichtet, doch für Vermieter in kleineren Städten oder in Gemeinden am Land ist das keine Lösung.


Mietspiegel

Gültigkeit Mietspiegel



Wo der Mietspiegel gilt


Der Mietspiegel gilt dort wo er erhoben wird. Die Gültigkeit ist also auf die jeweilige Stadt bzw. Gemeinde beschränkt. Erstellt wird der Mietspiegel durch die Städte zusammen mit den Vermieter- und Mieterverbänden.

Nur in sehr seltenen Fällen stellen auch Gemeinden einen Mietspiegel auf. In kleineren Städten und Gemeinden ist es für Vermieter daher oft eine große Herausforderung eine Erhöhung der Miete gegenüber dem Mieter durchzusetzen. Dies ist dann fast ausnahmslos nur durch selbst ermittelte, ortsüberliche Vergleichsemieten möglich.


Was stellt der Mietspiegel dar?


Letztlich ist der Mietspiegel nur eine Abbild der ortsüblichen Vergleichsmieten bei dem relevante Aspekte des Wohnobjekts berücksichtigt werden.

 

Merkmale die im Mietspiegel einfließen:

  • Wohnfläche und das Baujahr der Immobilie

  • Lage und Verkehrsanbindung Haus/Wohnung (z. B. ruhige Lage oder Verkehrslärm)

  • Der Energieverbrauch des Wohnobjekts (z. B. Wärmedämmung, Niedrigenergie)

  • Qualität Wohnungsausstattung (z. B. Laminatboden oder Holzboden)

  • Attraktivität der Wohnumgebung (z. B. Stadtviertel mit hohem Freitzeitwert)

Kriterien für den Mietspiegel

Einfacher Mietspiegel und qualifizierter Mietspiegel



Unterscheidung einfacher und qualifizierter Mietspiegel


Einfacher Mietspiegel

Der einfache Mietspiegel ist letztlich nur eine Übersicht von üblichen Mieten die in einer Gemeinde oder vergleichbaren Gemeinden gelten. Entscheidend dabei ist, dass diese Übersicht von der Gemeinde oder gemeinsam von Vermieter- und Mietervertretern erstellt und anerkannt wurde.

Qualifizierter Mietspiegel

Der qualifizierte Mietspiegel ist im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt - BGB §558d. Der qualifizierte Mietspiegel muss nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden sein. Er muss alle zwei Jahre an die Marktentwicklung angepasst werden. Dabei kann eine Stichprobe oder die Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland zugrunde gelegt werden.

Nach vier Jahren ist der qualifizierte Mietspiegel neu zu erstellen. Werden diese Aspekte eingehalten, heisst es weiter im Gesetz, wird vermutet, dass so wird vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.