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Der Wohnort
Ausgangspunkt ist die Gemeinde, in der sich das Mietobjekt befindet. Das Gesetz ermöglicht daneben die Betrachtung einer vergleichbaren Gemeinde.
MIETPREIS · VERGLEICHSWOHNUNGEN · MIETERHÖHUNG
Ortsübliche Vergleichsmiete
Die ortsübliche Vergleichsmiete beschreibt das Mietniveau für vergleichbaren Wohnraum innerhalb einer Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde. Sie ist insbesondere bei Mieterhöhungen in bestehenden Mietverhältnissen von Bedeutung.
Entscheidend ist dabei nicht allein, was andere Wohnungen in der Umgebung kosten. Für die Vergleichbarkeit berücksichtigt das Gesetz mehrere Eigenschaften des Wohnraums. Dazu gehören insbesondere Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit.
Gibt es keinen passenden Mietspiegel, können Vergleichswohnungen eine Möglichkeit sein, ein Mieterhöhungsverlangen zu begründen. Unser Vermieternetzwerk hilft privaten Vermietern bei der Suche nach möglichen Vergleichsobjekten.
Vergleichsobjekte suchen
DEFINITION NACH § 558 BGB
Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete?
Die ortsübliche Vergleichsmiete wird aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum verlangt werden, der hinsichtlich bestimmter Merkmale vergleichbar ist. Berücksichtigt werden dabei die im Gesetz festgelegten Vergleichskriterien und ein bestimmter Betrachtungszeitraum.
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Vergleichbarer Wohnraum
Nicht jede andere Mietwohnung am selben Ort ist automatisch vergleichbar. Die Eigenschaften der Wohnungen müssen bei der Einordnung berücksichtigt werden.
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Übliche Mieten
Die Vergleichsmiete entspricht nicht einfach der aktuell höchsten am Markt erzielbaren Neuvermietungsmiete. Grundlage sind die gesetzlich definierten üblichen Entgelte für vergleichbaren Wohnraum.
VERGLEICHBARKEIT VON WOHNRAUM
Welche Kriterien bestimmen die Vergleichsmiete?
Bei der ortsüblichen Vergleichsmiete geht es nicht allein um einen Preis pro Quadratmeter. Wohnungen müssen anhand verschiedener Eigenschaften eingeordnet werden. § 558 BGB nennt hierfür Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit.
Ein großes Einfamilienhaus aus den 1970er Jahren lässt sich deshalb nicht sinnvoll mit einer kleinen, neu gebauten Wohnung gleichsetzen, nur weil beide Immobilien innerhalb derselben Gemeinde liegen.
Auch bei zwei Wohnungen ähnlicher Größe können sich relevante Unterschiede ergeben. Baualter, Modernisierung, Wohnlage, energetischer Zustand und Ausstattung können Einfluss auf die Einordnung haben.
Vergleichsmerkmale einer Wohnung im Überblick
Die gesetzlichen Merkmale bilden den Rahmen für die Vergleichbarkeit. In der Praxis können sich dahinter zahlreiche Eigenschaften eines Mietobjekts verbergen.
Art und Größe
Dazu gehören beispielsweise die Wohnfläche und die Art des Wohnraums. Eine Wohnung und ein Einfamilienhaus unterscheiden sich bereits grundlegend in ihrer Art.
Ausstattung
Bodenbeläge, Bad, Heizung, Balkon, Aufzug und weitere Ausstattungsmerkmale können für die Bewertung einer Wohnung relevant sein.
Beschaffenheit
Baualter, baulicher Zustand und durchgeführte Modernisierungen können Unterschiede zwischen ansonsten ähnlichen Wohnungen begründen.
Lage
Auch innerhalb derselben Stadt können sich Wohnlagen deutlich unterscheiden. Wohnumfeld, Verkehr, Infrastruktur und andere Lagefaktoren spielen dabei eine Rolle.
Energetische Ausstattung
Auch energetische Merkmale gehören ausdrücklich zu den gesetzlichen Vergleichskriterien und können bei der Beurteilung des Wohnraums berücksichtigt werden.
Gesamtbetrachtung
Für die Vergleichbarkeit ist nicht ein einzelnes Merkmal entscheidend. Die Eigenschaften des Mietobjekts müssen in ihrer Gesamtheit betrachtet werden.
MIETNIVEAU EINORDNEN
Wie lässt sich die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln?
Welche Informationsquelle sinnvoll ist, hängt unter anderem davon ab, welche Daten für die betreffende Gemeinde zur Verfügung stehen. Für ein Mieterhöhungsverlangen nennt das Gesetz mehrere mögliche Begründungsmittel.
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Mietspiegel
Existiert für die Gemeinde ein Mietspiegel, enthält dieser Angaben zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Welche Merkmale und Mietpreisspannen ausgewiesen werden, hängt vom jeweiligen Mietspiegel ab.
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Mietdatenbank oder Gutachten
§ 558a BGB nennt neben dem Mietspiegel auch eine Auskunft aus einer Mietdatenbank sowie ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen.
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Vergleichswohnungen
Ein Mieterhöhungsverlangen kann außerdem mit entsprechenden Entgelten einzelner vergleichbarer Wohnungen begründet werden. Hierfür genügt nach § 558a BGB die Benennung von drei Wohnungen.
VERMIETER REGIONAL VERNETZEN
Vergleichswohnungen ohne Mietspiegel finden
In der Praxis besteht für private Vermieter häufig ein ganz anderes Problem: Wo findet man überhaupt andere vermietete Wohnungen oder Häuser mit vergleichbaren Eigenschaften?
Genau hier setzt das Vermieternetzwerk von mietspiegel.com an. Vermieter können ihre eigenen Mietobjekte erfassen und anhand verschiedener Merkmale nach Immobilien anderer Vermieter in der jeweiligen Region suchen.
Über Filter lässt sich die Suche beispielsweise auf bestimmte Objektarten, Größen und weitere Merkmale eingrenzen. Wird ein möglicherweise geeignetes Vergleichsobjekt gefunden, können die Kontaktdaten des anderen Vermieters angefragt werden.
mietspiegel.com stellt dabei nicht selbst fest, ob eine gefundene Immobilie rechtlich als Vergleichswohnung geeignet ist. Die Plattform ermöglicht die Suche und stellt den Kontakt zwischen privaten Vermietern her.
Vergleichswohnungen suchen
Welcher Zeitraum zählt bei der Vergleichsmiete?
Für die ortsübliche Vergleichsmiete werden nicht sämtliche bestehenden Mietverhältnisse unabhängig von ihrem Alter berücksichtigt. Nach § 558 Abs. 2 BGB sind die üblichen Entgelte maßgeblich, die in den letzten sechs Jahren vereinbart oder – von bestimmten Erhöhungen abgesehen – geändert worden sind.
Dieser Betrachtungszeitraum ist ein wesentlicher Unterschied zu einem einfachen Blick auf aktuelle Wohnungsangebote. Angebotsmieten zeigen, zu welchem Preis Wohnungen derzeit am Markt angeboten werden. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird dagegen nach den gesetzlichen Vorgaben aus relevanten Bestands- und Neuvertragsmieten gebildet.
Wichtig: Die ortsübliche Vergleichsmiete ist deshalb nicht mit der durchschnittlichen Angebotsmiete eines Immobilienportals gleichzusetzen.
BESTEHENDE MIETVERHÄLTNISSE
Welche Rolle spielt die Vergleichsmiete bei einer Mieterhöhung?
Bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.
Die Vergleichsmiete ist dabei nur ein Teil der rechtlichen Prüfung. Zusätzlich sind unter anderem zeitliche Voraussetzungen, die Kappungsgrenze sowie die formellen Anforderungen an das Mieterhöhungsverlangen zu beachten.
Deshalb sollte die Frage „Wie hoch ist die ortsübliche Vergleichsmiete?“ von der Frage „In welcher Höhe darf die konkrete Miete erhöht werden?“ getrennt betrachtet werden.
Mehr zur MieterhöhungVergleichsmiete und Kappungsgrenze sind nicht dasselbe
Für Vermieter ist diese Unterscheidung besonders wichtig: Selbst wenn die bisherige Miete deutlich unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, darf sie nicht zwangsläufig in einem Schritt bis zu diesem Wert angehoben werden.
Vergleichsmiete
Sie beschreibt das ortsübliche Mietniveau für vergleichbaren Wohnraum nach den gesetzlichen Kriterien.
Kappungsgrenze
Sie begrenzt grundsätzlich, um wie viel die Miete innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren erhöht werden darf. Nach § 558 BGB beträgt die Grenze grundsätzlich 20 Prozent.
Abgesenkte Grenze
In Gebieten, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, kann die Kappungsgrenze durch Rechtsverordnung auf 15 Prozent abgesenkt sein.
EINFACH ODER QUALIFIZIERT
Ortsübliche Vergleichsmiete im Mietspiegel
Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete. Dabei unterscheidet das Bürgerliche Gesetzbuch zwischen Mietspiegeln und qualifizierten Mietspiegeln.
Ein qualifizierter Mietspiegel muss nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter anerkannt worden sein.
Er ist nach zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen und nach vier Jahren neu zu erstellen. Unter den gesetzlichen Voraussetzungen kommt ihm bei der gerichtlichen Beurteilung der ortsüblichen Vergleichsmiete eine besondere Bedeutung zu.
Häufige Fragen zur ortsüblichen Vergleichsmiete
Ist die Vergleichsmiete die durchschnittliche Miete?
Nicht im Sinne eines einfachen Durchschnitts aller Mietwohnungen. Entscheidend sind die gesetzlich relevanten Mieten für vergleichbaren Wohnraum innerhalb des maßgeblichen Betrachtungszeitraums.
Ist die Vergleichsmiete die aktuelle Marktmiete?
Nein. Aktuelle Angebots- oder Neuvermietungsmieten können vom Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete abweichen.
Gibt es überall einen Mietspiegel?
Nein. Für Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern besteht zwar eine gesetzliche Pflicht zur Erstellung eines Mietspiegels. Gerade für kleinere Gemeinden kann jedoch kein eigener Mietspiegel vorliegen.
Braucht man immer drei Vergleichswohnungen?
Nein. Drei Vergleichswohnungen sind eine der gesetzlich genannten Möglichkeiten zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens. Daneben nennt § 558a BGB weitere Begründungsmittel.
Müssen Vergleichswohnungen identisch sein?
Nein. Wohnungen müssen nicht vollkommen identisch sein. Unterschiede müssen jedoch bei der Beurteilung der Vergleichbarkeit angemessen berücksichtigt werden.
Reicht der Quadratmeterpreis?
Nein. Ein Preis pro Quadratmeter allein sagt noch nicht aus, ob zwei Wohnungen tatsächlich miteinander vergleichbar sind. Die weiteren gesetzlichen Vergleichsmerkmale sind ebenfalls relevant.
REGIONALE INFORMATIONEN
Mietspiegel und Vergleichsmieten nach Bundesland
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Mögliche Vergleichsobjekte in Ihrer Region finden
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Jetzt kostenlos registrierenHinweis: Die Informationen auf dieser Seite dienen der allgemeinen Orientierung und stellen keine Rechtsberatung dar. mietspiegel.com prüft nicht, ob ein gefundenes Mietobjekt im konkreten Einzelfall rechtlich als Vergleichswohnung geeignet ist. Bei einer geplanten Mieterhöhung empfiehlt sich insbesondere bei Zweifelsfragen eine rechtliche Prüfung.