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Ortsübliche Vergleichsmiete
Die verlangte Miete darf bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten.
FÜR PRIVATE VERMIETER
Mieterhöhung als Vermieter: Miete richtig erhöhen
Sie möchten die Miete einer vermieteten Wohnung erhöhen? Bei einem bestehenden Mietverhältnis ist eine Mieterhöhung an klare gesetzliche Voraussetzungen gebunden.
Für eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete sind insbesondere die bisherige Miethöhe, Fristen, die Kappungsgrenze und eine nachvollziehbare Begründung zu beachten. Dabei kann ein Mietspiegel eine wichtige Grundlage sein – er steht jedoch nicht in jeder Gemeinde zur Verfügung.
Fehlt ein geeigneter Mietspiegel, können unter anderem Vergleichswohnungen zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens herangezogen werden. Unser Vermieternetzwerk unterstützt private Vermieter dabei, mögliche Vergleichsobjekte in ihrer Region zu finden.
Vergleichsobjekte suchen
§ 558 BGB
Wann darf ein Vermieter die Miete erhöhen?
Bei einem normalen unbefristeten Mietverhältnis kann der Vermieter unter den gesetzlichen Voraussetzungen die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Dabei müssen mehrere Bedingungen gleichzeitig berücksichtigt werden.
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Zeitliche Voraussetzungen
Das Gesetz schreibt zeitliche Abstände vor. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden.
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Kappungsgrenze
Zusätzlich begrenzt die Kappungsgrenze, um wie viel die Miete innerhalb von drei Jahren angehoben werden darf.
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Begründung
Der Vermieter muss sein Mieterhöhungsverlangen begründen. § 558a BGB nennt hierfür verschiedene mögliche Begründungsmittel.
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Form beachten
Das Erhöhungsverlangen ist dem Mieter in Textform zu erklären. Auch die Begründung muss die gesetzlichen Anforderungen erfüllen.
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Zustimmung des Mieters
Bei § 558 BGB erhöht der Vermieter die Miete nicht einseitig. Er verlangt vom Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung.
WELCHE MIETERHÖHUNG?
Miete erhöhen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
Nicht jede Mieterhöhung folgt denselben Regeln. Diese Seite behandelt in erster Linie die Mieterhöhung bei einem bestehenden Mietverhältnis bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB.
Davon zu unterscheiden sind beispielsweise Mieterhöhungen nach einer Modernisierung sowie Mietanpassungen bei einer vereinbarten Staffel- oder Indexmiete. Für diese Fälle gelten andere Voraussetzungen.
Für Vermieter ist diese Unterscheidung wichtig, bevor eine Berechnung vorgenommen oder ein Schreiben an den Mieter versendet wird. Zunächst muss feststehen, auf welcher rechtlichen Grundlage die Miete angepasst werden soll.
ZEITLICHE VORAUSSETZUNGEN
Welche Fristen gelten bei einer Mieterhöhung?
Eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete kann nicht jederzeit verlangt werden. § 558 BGB enthält dafür zeitliche Vorgaben.
Zwölf Monate
Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Auch nach Beginn des Mietverhältnisses muss die entsprechende Wartezeit berücksichtigt werden.
15 Monate
Die Miete muss zum Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert sein. Erhöhungen aufgrund bestimmter Modernisierungen oder Betriebskosten bleiben hierbei außer Betracht.
Zustimmungsfrist
Dem Mieter steht für seine Entscheidung eine gesetzliche Überlegungsfrist zu. Sie läuft bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens.
Beispiel: Geht dem Mieter das Mieterhöhungsverlangen im Januar zu, läuft die Zustimmungsfrist grundsätzlich bis Ende März. Stimmt der Mieter zu, ist die erhöhte Miete grundsätzlich ab April zu zahlen.
Wie stark darf die Miete erhöht werden?
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist nicht die einzige Grenze. Vermieter müssen zusätzlich die sogenannte Kappungsgrenze beachten.
20 %
Reguläre Kappungsgrenze
Grundsätzlich darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöhen, auch wenn die ortsübliche Vergleichsmiete eine stärkere Erhöhung ermöglichen würde.
15 %
Abgesenkte Kappungsgrenze
In bestimmten Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann die Kappungsgrenze durch Rechtsverordnung des jeweiligen Bundeslandes auf 15 Prozent abgesenkt sein.
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Zwei Grenzen prüfen
Entscheidend ist damit nicht nur die ortsübliche Vergleichsmiete. Auch wenn diese deutlich höher liegt, kann die Kappungsgrenze die konkret mögliche Mieterhöhung begrenzen.
MIETERHÖHUNG BEGRÜNDEN
Wie muss ein Vermieter die Mieterhöhung begründen?
Wer die Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt, muss dem Mieter nachvollziehbar darlegen, worauf das Verlangen gestützt wird. § 558a BGB nennt dafür insbesondere vier Begründungsmittel.
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Mietspiegel
Liegt für die Stadt oder Gemeinde ein geeigneter Mietspiegel vor, kann dieser zur Begründung der Mieterhöhung herangezogen werden.
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Mietdatenbank
Auch eine Auskunft aus einer Mietdatenbank gehört zu den gesetzlich genannten Möglichkeiten, ein Mieterhöhungsverlangen zu begründen.
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Sachverständigengutachten
Ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen kann ebenfalls als Begründungsmittel dienen.
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Vergleichswohnungen
Die Mieterhöhung kann außerdem mit den entsprechenden Entgelten einzelner vergleichbarer Wohnungen begründet werden. Hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.
MIETERHÖHUNG MIT MIETSPIEGEL
Miete mit einem Mietspiegel erhöhen
Ein Mietspiegel kann für Vermieter die Einordnung der eigenen Wohnung erleichtern. Er enthält eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb einer Gemeinde und unterscheidet Wohnungen anhand bestimmter Merkmale.
Bei der Anwendung reicht es deshalb nicht aus, lediglich einen allgemeinen Quadratmeterpreis abzulesen. Die Wohnung muss entsprechend den Vorgaben des jeweiligen Mietspiegels eingeordnet werden. Dabei können beispielsweise Größe, Baualter, Ausstattung und Lage eine Rolle spielen.
Für Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern besteht eine gesetzliche Verpflichtung zur Erstellung eines Mietspiegels. In kleineren Städten und Gemeinden kann dagegen weiterhin kein Mietspiegel vorhanden sein.
VERGLEICHSWOHNUNGEN FINDEN
Mieterhöhung ohne Mietspiegel
Besonders in kleineren Städten und ländlichen Gemeinden stehen Vermieter häufig vor einem praktischen Problem: Für den Ort existiert kein Mietspiegel, die bisherige Miete soll aber an das ortsübliche Niveau angepasst werden.
Eine gesetzlich vorgesehene Möglichkeit ist die Begründung des Mieterhöhungsverlangens mit Vergleichswohnungen. Dafür müssen jedoch tatsächlich geeignete vermietete Wohnungen gefunden werden. Genau das ist für private Vermieter häufig schwierig.
Man kennt zwar möglicherweise die Angebotsmieten aus Immobilienportalen, weiß aber nicht ohne Weiteres, welche vergleichbaren Wohnungen am Ort bereits vermietet sind und welche Mieten dort vereinbart wurden.
Vergleichswohnungen suchen
VERMIETERNETZWERK
Vergleichswohnungen für die Mieterhöhung finden
mietspiegel.com bringt private Vermieter zusammen. Das Netzwerk soll insbesondere dort helfen, wo geeignete Vergleichsobjekte nicht ohne Weiteres auffindbar sind.
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Mietobjekt erfassen
Vermieter hinterlegen die wesentlichen Merkmale ihrer vermieteten Wohnung oder ihres Hauses.
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Suche eingrenzen
Über verschiedene Kriterien kann nach Objekten gesucht werden, die hinsichtlich ihrer Merkmale als mögliche Vergleichswohnungen infrage kommen.
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Vermieter kontaktieren
Wird ein interessantes Objekt gefunden, ermöglicht mietspiegel.com den Kontakt zum jeweiligen Vermieter. Der weitere Austausch erfolgt direkt zwischen den Vermietern.
mietspiegel.com stellt selbst keine Vergleichsmiete fest und entscheidet nicht darüber, ob ein Objekt im konkreten Fall rechtlich als Vergleichswohnung geeignet ist. Die Plattform unterstützt Vermieter bei der Suche und Kontaktaufnahme.
Welche Wohnungen eignen sich als Vergleichswohnungen?
Entscheidend ist nicht allein, dass zwei Wohnungen im selben Ort liegen oder eine ähnliche Wohnfläche haben. Für die ortsübliche Vergleichsmiete nennt § 558 BGB mehrere Merkmale.
Art und Größe
Art des Wohnraums und Wohnfläche gehören zu den grundlegenden Merkmalen bei der Beurteilung der Vergleichbarkeit.
Ausstattung
Unterschiede bei Bad, Boden, Heizung, Balkon und weiteren Ausstattungsmerkmalen können für die Einordnung relevant sein.
Beschaffenheit
Baualter, baulicher Zustand und Modernisierungen können die Vergleichbarkeit von Wohnungen beeinflussen.
Lage
Auch innerhalb einer Gemeinde können sich Wohnlagen und damit die Einordnung des Mietniveaus deutlich unterscheiden.
Energetische Merkmale
Die energetische Ausstattung und Beschaffenheit gehört ausdrücklich zu den gesetzlichen Vergleichsmerkmalen.
Gesamtvergleich
Ein einzelnes übereinstimmendes Merkmal macht zwei Wohnungen noch nicht vergleichbar. Entscheidend ist die Betrachtung der relevanten Eigenschaften.
Ausführliche Informationen zu diesem Thema finden Sie auf unserer Seite zur ortsüblichen Vergleichsmiete .
ALTERNATIVE BEGRÜNDUNG
Mieterhöhung mit Sachverständigengutachten
Ein Sachverständigengutachten ist eine weitere gesetzlich vorgesehene Möglichkeit zur Begründung einer Mieterhöhung. Erforderlich ist ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen.
Für private Vermieter kann diese Variante jedoch mit einem erheblichen finanziellen Aufwand verbunden sein. Ob sich ein Gutachten wirtschaftlich lohnt, hängt unter anderem von der Höhe der möglichen Mieterhöhung und vom konkreten Mietobjekt ab.
Besteht die Möglichkeit, das Mieterhöhungsverlangen anhand eines Mietspiegels oder geeigneter Vergleichswohnungen zu begründen, können diese Möglichkeiten für private Vermieter in der Praxis einfacher zugänglich sein.
VOM MIETPREIS ZUM ERHÖHUNGSVERLANGEN
Mieterhöhung vorbereiten: Schritt für Schritt
Bevor ein Mieterhöhungsverlangen verschickt wird, sollten Vermieter die wesentlichen Voraussetzungen systematisch prüfen.
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Aktuelle Miete prüfen
Ausgangspunkt sind die derzeit vereinbarte Nettokaltmiete und der Zeitpunkt der letzten relevanten Mieterhöhung.
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Vergleichsmiete ermitteln
Anschließend muss geprüft werden, welches Mietniveau für vergleichbaren Wohnraum am Ort maßgeblich ist.
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Kappungsgrenze prüfen
Die mögliche neue Miete darf weder die ortsübliche Vergleichsmiete noch die jeweils geltende Kappungsgrenze überschreiten.
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Begründung auswählen
Je nach Situation kann die Mieterhöhung beispielsweise mit Mietspiegel, Vergleichswohnungen oder einem Sachverständigengutachten begründet werden.
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Erhöhung erklären
Das Mieterhöhungsverlangen muss in Textform erfolgen und die erforderliche Begründung enthalten.
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Zustimmung abwarten
Der Mieter erhält die gesetzlich vorgesehene Überlegungsfrist. Erst danach ergeben sich die weiteren Schritte.
Häufige Fragen von Vermietern zur Mieterhöhung
Wie oft darf ich die Miete erhöhen?
Bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB sind die gesetzlichen Wartefristen zu beachten. Die Miete muss zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Erhöhung grundsätzlich seit 15 Monaten unverändert sein.
Kann ich die Miete einfach um 20 Prozent erhöhen?
Nein. Die 20 Prozent sind grundsätzlich eine Kappungsgrenze und kein automatischer Anspruch. Die neue Miete darf insbesondere die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten.
Was mache ich, wenn es keinen Mietspiegel gibt?
Das Gesetz sieht weitere Möglichkeiten zur Begründung vor. Dazu gehören unter anderem Vergleichswohnungen, eine Mietdatenbank und ein Sachverständigengutachten.
Wie viele Vergleichswohnungen brauche ich?
Wird das Mieterhöhungsverlangen mit einzelnen Vergleichswohnungen begründet, genügt nach § 558a BGB die Benennung von drei Wohnungen.
Muss mein Mieter der Erhöhung zustimmen?
Bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB verlangt der Vermieter die Zustimmung des Mieters. Erfolgt keine Zustimmung, sieht das Gesetz unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit einer Klage auf Zustimmung vor.
Kann ich aktuelle Wohnungsangebote als Vergleich nehmen?
Aktuelle Angebotsmieten sind nicht automatisch mit der ortsüblichen Vergleichsmiete gleichzusetzen. Für die Vergleichsmiete gelten die gesetzlichen Vorgaben des § 558 BGB.
REGIONALE MIETPREISE
Mietspiegel und Vergleichsmieten nach Bundesland
Prüfen Sie über unsere regionalen Seiten, welche Informationen zu Mietspiegeln, Mietpreisen und Vergleichsmieten für Städte und Gemeinden vorliegen.
Sie möchten Ihre Miete erhöhen und benötigen Vergleichsobjekte?
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Jetzt kostenlos registrierenHinweis: Die Informationen auf dieser Seite dienen der allgemeinen Orientierung und stellen keine Rechtsberatung dar. Ob und in welcher Höhe eine Mieterhöhung im konkreten Mietverhältnis zulässig ist, hängt vom Einzelfall ab. Bei rechtlichen Zweifelsfragen empfiehlt sich eine individuelle Prüfung.