Mietspiegel Recht: Gesetzentwurf zur Reform bis Ende des Jahres

Die Bundesregierung ist weiter fleißig dabei Änderungen am Mietrecht vorzunehmen. Ein Gesetzentwurf zur Reform des Mietspiegel-Rechts soll bis Ende des Jahres vorliegen. Heute billigte das Bundeskabinett eine Verlängerung der Mietpreisbremse bis 2025.

Der zweite Gesetzentwurf zum Wohn- und Mietenpaket der Bundesregierung, der heute im Kabinett beschlossen wurde, betrifft unter anderem die Mietpreisbremse – korrekt: den „Gesetzentwurf zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn“. Die Regelungen der Mietpreisbremse, die seit 2015 in Kraft sind, sollen um weitere fünf Jahre bis 2025 verlängert werden.

Änderungen soll es künftig auch bei der Rückzahlung von zu viel gezahlter Miete geben. Zu viel gezahlte Miete soll auch rückwirkend für einen Zeitraum von 30 Monaten ab Beginn des Mietverhältnisses zurückgefordert werden können, sofern ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse vorliegt. Dafür reicht ein einfaches „Ich rüge die Höhe der Miete!“ aus.

Stärkung von Mietspiegeln geplant

Bereits vor gut vier Wochen hat das Kabinett einen Gesetzentwurf zur Reform des Mietspiegelrechts beschlossen. Dabei geht es um die ortsübliche Vergleichsmiete, welche die Grundlage für die Miethöhe bildet. Für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete soll künftig ein Betrachtungszeitraum von sechs anstatt wie bisher vier Jahren gelten.

Ein Gesetzentwurf zur Reform des Mietspiegel-Rechts soll bis Jahresende vorgelegt werden. Schwerpunkte betreffen die Anforderungen an Mietspiegel und die Stärkung dieser. So sollen etwa mit der Reform des Mietspiegel-Rechts durch gesetzliche Mindestanforderungen eine standardisierte Gestaltung qualifizierter Mietspiegel gesichert und die Rechtssicherheit verbessert werden.

Mietspiegel Studie fordert Standardisierung

Vor mehr als einem Jahrzehnt wurde bereits in einer umfassenden empirischen Studie „Mietspiegel in Deutschland“ mehr Qualität von qualifizierten Mietspiegeln durch konkretere und verbindlichere Erstellungsregeln gefordert. „Dies klingt wieder nach mehr Reglementierung und Bürokratie. Allerdings würde eine Standardisierung die Städte entlasten, weil sie einem klaren Schema folgen können“, heißt es in der Untersuchung. Die Anforderungen an die Erstellung eines „Prädikats“-Mietspiegels sollten verbindlicher werden, so die Verfasser der Studie, Jürgen Cromm und Uwe Koch. Die Gesetze und Hinweise seien zu wenig präzise formuliert.

„Die Zusatzvorschriften zum qualifizierten Mietspiel sind nicht genügend restriktiv. Mietpreispolitik hat dahingehend eindeutige Aussagen zu treffen, welche Bedingungen ein Mietspiegel erfüllen muss, damit er „qualifiziert“ ist. Die Zusatzvorschriften sind insgesamt unzureichend gegliedert. Die Gliederung müsste so sein, dass zum einen die Deklaration und zum anderen der Inhalt eindeutig bestimmt werden … Wir halten nach unseren Überlegungen die Qualität des qualifizierten Mietspiegels für eine wesentliche Voraussetzung für seine Existenzberechtigung überhaupt, ganz allgemein, damit er seiner Informationsfunktion gerecht wird, aber auch wegen seines großen Einflusses auf die Mietpreisvereinbarung und seiner spezifischen Rechtsfolgen“, heißt es in der Studie.

Zertifizierung qualifizierter Mietspiegel ratsam

In der Studie wurden auch Zertifizierungsstellen ins Spiel gebracht, welche die Informationen kontrollieren und deren Richtigkeit bestätigen. Die Prüfung der Informationen müsse dabei nicht unmittelbar Gegenstand der Mietpreispolitik sein, wenn die Rahmenvorschriften klar und eindeutig präzisiert seine.

„Eine Zertifikatslösung könnte auf staatlicher, verbandlicher oder privater Ebene gesucht und die Aufgabe der Zertifizierung dann auf unabhängige, neutrale Institutionen (z.B. Institute, Universitäten) übertragen werden. Naheliegend und aus staatlicher Sicht relativ unbürokratisch wäre zunächst ein Anreiz, die Zertifizierung in Form einer freiwilligen Selbstverpflichtung auf verbandlicher Ebene zu regeln (unter der Alternative der Einführung strengerer gesetzlicher Vorschriften). Möglich wäre beispielsweise, dem Deutschen Städtetag die Kompetenz einzuräumen, die erforderlichen Maßnahmen für ein Prüfsystem selbst vorzuschlagen bzw. die Prüfung selbst durchzuführen … Eine Zertifizierung qualifizierter Mietspiegel sei auch deshalb ratsam, weil die Mehrzahl der Gerichte den qualifizierten Mietspiegel offensichtlich als Beweismittel nutzt.“

Qualität muss „drauf stehen und drin sein“

Wenn sich also eine Stadt für die Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels entscheidet, muss sich dieser auch den Namen verdienen, d.h., die Anforderungskriterien sind bei der Erstellung von qualifizierten Mietspiegeln mit engen Toleranzen einzuhalten.

„Ein Mietspiegel mit dem Gütestempel „qualifiziert“ bringt allen Nutzern (Mieter, Vermieter, Gerichte, Städte usw.) den Vorteil, bestimmte Qualitäten voraussetzen zu können und die Richtigkeit und Glaubwürdigkeit nicht jedes Mal überprüfen zu müssen – die Qualität muss aber auch ‚drauf stehen und drin sein’, weil mangelhaft deklarierte qualifizierte Mietspiegel nachteiliger sein können als einfache … Dadurch kann das Vertrauen in den Informationsträger gestärkt und die Basis für eine breite Akzeptanz geschaffen werden.“