Betriebskosten - BGH: Verlängerung der Abrechnungsperiode möglich

Generell ist der in § 556 Abs. 3 BGB geregelte Abrechnungszeitraum der Betriebskosten zwingend und es gilt, dass weder kürzere noch längere Zeiträume zwischen den Mietvertragsparteien vereinbart werden können. Jetzt hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Fall entschieden, dass § 556 Abs. 3 Satz 1, Abs. 4 BGB einer einmaligen einvernehmlichen Verlängerung der jährlichen Abrechnungsperiode zum Zwecke der Umstellung auf eine kalenderjährliche Abrechnung nicht entgegen steht.

(Karlsruhe, 22.08.2011) - Im zu entscheidenden Fall hatten die Vermieter (Kläger) und Mieter (Beklagte) vereinbart, dass von dem bisherigen Abrechnungszeitraum 01.06.2007 bis 31.05.2008 auf eine kalenderjährliche Abrechnung vom 01.01. bis 31.12. umgestellt und deshalb der Abrechnungszeitraum einmalig auf 19 Monate, das heißt vom 01.06.2007 bis 31.12.2008, verlängert werden sollte.

Die Klägerin ist Testamentsvollstreckerin über den Nachlass der am 24. September 2009 verstorbenen ursprünglichen Eigentümerin und Vermieterin. Am 31. August 2009 rechnete das mit der Abrechnung betraute Unternehmen die Nebenkosten für den Zeitraum vom 01.06.2007 bis zum 31.12.2008 ab. Der Beklagte hatte zuvor mit der damaligen Betreuerin der Erblasserin vereinbart, dass der Abrechnungszeitraum im Hinblick auf deren Überlastung und die beabsichtigte Umstellung auf eine kalenderjährliche Abrechnung von zwölf Monaten auf neunzehn Monate verlängert wird. Die am 31.08.2009 erstellte Abrechnung ging dem Beklagten am 02.11.2009 zu und wies - unter Berücksichtigung der vom Beklagten geleisteten Vorauszahlungen - eine Nachforderung der Erblasserin in Höhe von 728,15 Euro aus.

Der Beklagte verweigerte den Ausgleich dieser Forderung und argumentierte, dass diese Regelung gegen das Gesetz verstoße. Eine von dem Jahreszeitraum abweichende Vereinbarung zum Nachteil des Mieters sei unwirksam, so der Beklagte.

Der Bundesgerichtshof urteilte dagegen und gab dem Testamentsvollstrecker des Vermieters Recht und der Mieter muss die Nachforderung begleichen. Eine einzelfallbezogene Verlängerung des jährlichen Abrechnungszeitraums, die die Vertragspartner einvernehmlich beschlossen hatten und die im Interesse beider Seiten liegt, sei möglich und nicht gesetzeswidrig.

Zwar ist nach § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB über die Vorauszahlungen für die Betriebskosten jährlich abzurechnen, so die Karlsruher Richter. Allerdings so die Bundesrichter, steht aber einer Vereinbarung, die gesetzlich Abrechnungsperiode im Einzelfall zu verlängern, nicht entgegen, wenn die Verlängerung beiden Parteien dient. Denn die mit einer solchen Verlängerung des Abrechnungszeitraums dem Mieter möglicherweise entstehenden Nachteile werden durch entsprechende Vorteile hinreichend kompensiert.

(BGH-Urteil vom 27.07.2011, VIII ZR 316/10 / Vorinstanzen: AG Neumarkt, Entscheidung vom 23.07.2010 - 3 C 434/10 und LG Nürnberg-Fürth, Entscheidung vom 30.11.2010 - 7 S 6907/10).