Vergleichsmieten: Mietpreise in Mietspiegeln werden steigen!

Neubaumieten gestiegen! Wer in Deutschland auf der Suche nach einer neuen Mietwohnung ist, muss immer tiefer in die Tasche greifen.

Bei Neuvermietungen in Neubauten wurden im gesamten Bundesgebiet im laufenden Jahr im Durchschnitt je nach Wohnwert bis zu 2,5 Prozent mehr Miete vereinbart, berichtet die Tageszeitung "Die Welt" (Freitagausgabe, 3. Dezember 2010).

Das Blatt beruft sich dabei auf den aktuellen Marktbericht des Immobilienverbandes Deutschland (IVD) der Netto-Kaltmieten in rund 400 Städten, der der Zeitung vorab vorliegt. Steigende Neubaumieten werden in der Folge aber auch die Erstellung von Mietspiegeln beeinflussen und die Mietpreise bzw. örtlichen Vergleichsmieten in den Miettabellen klettern lassen.

Mietpreissteigerungen gibt es dabei in allen Kategorien. Nicht nur die Neubauten sondern auch Wohnungen aus dem jüngeren Bestand wurden bei Neubezug teurer. Die Neumieten für eine Altbauwohnung liegen demnach zwischen 1,4 und 2,2 Prozent über dem Vorjahresniveau. In den Großstädten sei der Anstieg besonders hoch, berichtet die Zeitung. Kostete der Quadratmeter einer Wohnung aus der Vorkriegszeit mit drei Zimmern, etwa 70 Quadratmetern Wohnfläche und einfachem Wohnwert 2009 noch durchschnittlich  3,90 Euro, müssen Mieter in diesen Jahr bereits 4 Euro pro Quadratmeter Nettokaltmiete bezahlen. Bei Neubauwohnungen mit mittlerem Wohnwert stieg der Quadratmeterpreis binnen Jahresfrist von durchschnittlich 6,26 auf 6,41 Euro (2,4 Prozent).

Vergleicht man die Werte mit dem Indikator für die allgemeine Mietentwicklung des Statistischen Bundesamts, dem „Mietenindex“, dürfte eine weitgehende Mietenstabilität wie in den vergangenen Jahren von jährlichen Steigerungsraten von durchschnittlich 1,1 Prozent, der Vergangenheit angehören. Für das Jahr 2007 ergibt sich unter Berücksichtigung der Veränderungen des Mietenindex ein Wert von 4,89 Euro/qm/Monat bei einer durchschnittlichen Wohnfläche von rund 70 Quadratmetern. Im Jahr 2009 lag die durchschnittliche Nettokaltmiete bei rund 5,00 Euro/qm/Monat.

Die Preisspirale dreht sich jetzt auch vor allem in mittelgroßen Städten. So wurden in Kommunen mit 200.000 bis 300.000 Einwohnern die größten Mietsteigerungen festgestellt. Für das Jahr 2011 erwartet der Maklerverband Deutschlands IVD je nach Lage und Ausstattung der Wohnungen einen Preisanstieg bei Neuvermietungen im Schnitt von 1,0 bis 2,5 Prozent bei Neu- und Altbauten. Dieser Trend wird sich auch im Jahr 2012 fortsetzen. Als Gründe werden die Zunahme der Haushalte in Deutschland, die Zuwanderungen in die Großstädte und das Interesse an größeren Wohnungen genannt. Die steigende Nachfrage treffe jedoch auf ein immer geringeres Angebot.

Mieten der letzten vier Jahre

Da nach der Zentralvorschrift des Vergleichsmietensystems (§ 558 BGB) bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nur jene Mieten berücksichtigt werden dürfen, die in den letzten 4 Jahren neu vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, in den letzten 4 Jahren geändert worden sind, ist eine Erhöhung der Mieten in den Mietspiegeln die in naher Zukunft erstellt werden, absehbar.

Diese Regelung hat unter anderem vor Kurzem die Münchner SPD heftig kritisiert und sich dafür ausgesprochen, sich ganz vom Mietspiegel München zu verabschieden. Teile der SPD halten den Münchner Mietspiegel aufgrund der vorgeschriebenen Datengrundlage, wo nur solche Mietverhältnisse berücksichtigt werden, die in den vergangenen vier Jahren neu abgeschlossen oder bei denen der Preis erhöht wurde, für irreführend, da bestehende Verträge mit unveränderten Alt-Mieten „Bestandsmieten“, an denen sich seit mehr als vier Jahren nichts geändert hat, also just solche, die tendenziell niedriger liegen, nicht einbezogen werden dürfen.

Der Faktor der miet-zinsbestimmenden Wohndauer ist in der Tat nicht unerheblich und war in der Vergangenheit immer wieder Gegenstand heftiger Diskussionen, wenn es um die Erstellung von Mietspiegeln ging. Richtig und nicht von der Hand zu weisen ist, dass speziell die Wohndauer in der Praxis von ökonomischer Bedeutung ist, da sie selbst ein ökonomisches Gut ist, denn mit zunehmender Dauer eines Mietverhältnisses werden die Mietkosten relativ niedriger. Da Mietsteigerungen in erheblichem Umfang nur bei Neuvermietungen durchgesetzt werden können, klafft das Mietniveau bei kurzer und langer Wohndauer erheblich auseinander.

Die Begrenzung des zeitlichen Rückbezugs der Mieten dient seit der Einführung im Jahr 1982 als „Instrument zur Reglementierung der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete“, um letztlich eine stärkere Marktorientierung zu erreichen und damit die Wirtschaftlichkeit des Wohnungseigentums aufrechtzuerhalten, da hierdurch „niedrige Bestandsmieten aus der Berechnung herausfallen“. Je nachdem, ob eine stärkere marktorientierte Anpassung der Mieten beabsichtigt ist, kann durch den Gesetzgeber eine Variation des zeitlichen Bezugsrahmens erfolgen.

Innerhalb der gesetzlich geregelten Bandbreite von 4 Jahren liegt es bei den Mietspiegelerstellern, mit welchem zeitlichen Rückbezug und in welchem Verhältnis die Neuvertrags- bzw. geänderten Bestandsmieten bei der Mietspiegelerstellung berücksichtigt werden.* Der Gesetzgeber hat über das Verhältnis, wie Neuvertrags- und geänderte Bestandsmieten in die Mietspiegelerstellung einzubeziehen sind, keine Aussagen gemacht. Dabei ist das Verhältnis über die Einbeziehung der Neuvertrags- bzw. der geänderten Bestandsmieten von grundlegender Bedeutung, da Neuvertragsmieten zumeist höher sind als geänderte Bestandsmieten und eine stärkere Berücksichtigung der Neuvertragsmieten somit zu einem höheren Vergleichsmietenniveau führt.

Auf die Mischung kommt es an ...

Diese Problematik darf bei der Erstellung von Mietspiegeln nicht unterschätzt werden, es ist deshalb unverständlich, warum Mietspiegelherausgeber in der Regel das Mischungsverhältnis nicht angeben. In der Literatur ist das „richtige“ Mischungsverhältnis strittig. Einige Experten wollen Neumieten und Bestandsmieten nicht nach der Häufigkeit, sondern gleichrangig im Verhältnis 50:50 zu berücksichtigen. Für sie geht kein Weg daran vorbei, die Mischung ausgewogen, in einem Verhältnis von 50 zu 50 Prozent in Ansatz zu bringen.

Andere Mietspiegel-Experten sprechen sich für ein Mischungsverhältnis von 60 Prozent Bestandsmieten und 40 Prozent Neumieten aus und wieder andere sehen eine Berücksichtigung von Neumieten im Verhältnis zu geänderten Bestandsmieten von ca. 33 Prozent (Neumieten) zu 67 Prozent (Bestandsmieten) als ausgewogen an. Da die Neuvertragsmieten i.d.R. höher sind als die Bestandsmieten, „kämpfen Vermieterverbände bisher dafür, die beiden Gruppen - Bestandsmieten und Neuvertragsmieten - gleichwertig 50/50 zu berücksichtigen, während Mieterverbände für eine Berücksichtigung entsprechend dem tatsächlichen Marktgeschehen plädieren, also entsprechend der Neuvermietungsquote von 5 bis 8 Prozent.

Die Praxis

In einer repräsentativen Umfrage aus dem Jahr 2006, wurden die Neuvertrags- und die Bestandsmieten jeweils zur Hälfte in rund 40 Prozent der Städte bei der Mietspiegelerstellung berücksichtigt. In rund 35 Prozent der Städte wurden die Bestandsmieten und in etwa 24 Prozent der Städte die Neuvertragsmieten stärker bei der Erstellung miteinbezogen. Annähernd zwei Drittel der Städte berücksichtigen damit im Sinne der Interessenvertreter der Vermieter die Neuvertragsmieten mindestens zur Hälfte. Der Forderung der Interessenvertreter der Mieter, Neuvertragsmieten entsprechend dem tatsächlichen Marktgeschehen zu berücksichtigen, wird bei großzügiger Auslegung lediglich von rund 7 Prozent entsprochen.

Die überwiegende Mehrzahl der Städte (rund 88 Prozent) bezieht sowohl Neuvertrags- als auch Bestandsmieten innerhalb der Spannweite von bis zu 4 Jahren ein. Bei der Frage, welche Mietlaufzeiten prinzipiell berücksichtigt werden „sollten“ hält der Großteil der Städte mit rund 70 Prozent die derzeitige gesetzliche Regelung „Rückbezug von 4 Jahren“ für angemessen.

*Bestandsmieten sind Mieten, die bei einem fortbestehenden Mietverhältnis während der Vertragslaufzeit geändert werden. Neuvertragsmieten sind dagegen Mieten, die zwischen den Mietparteien bei Abschluss des Mietvertrages, Erst-/Neubezug oder bei Wiedervermietung, vereinbart werden.