"Maximummieten" als Preis des Besonderen

Das Immobilienberatungsunternehmen Jones Lang LaSalle (JLL) bereichert die Immobilienwelt mit einer neuen Erhebung: Die Maximummiete.

(Rheda-Wiedenbrück, 26.08.2011) - Wer glaubte, das sei die Spitzenmiete, denn über der Spitze könne auch das Maximum nicht liegen, der irrt. Wer aber jetzt glaubt, über dem Maximum könne auch die Spitze nicht liegen, irrt wieder. JLL bietet uns die Auflösung des Rätsels. Die an sich nicht neue Erkenntnis, dass meist abwechselnd oder gleichzeitig entweder die Entwicklung der Multiplikatoren oder der Mieten für die Wertentwicklung von Immobilien verantwortlich sind, führt vor dem Hintergrund, dass jetzt wohl die Mieten dran sind, zu neuer wissenschaftlicher Überlegung. Laut JLL wird also der kurz- und mittelfristige Wertzuwachs einer Büro-Immobilie zunehmend vom Cash Flow bzw. den Mieteinnahmen bestimmt. Das dürfte weder generell neu sein, noch ein genereller neuer Entwicklungstatbestand sein, sondern lediglich die Phase des aktuellen Zyklus betreffen, die dadurch gekennzeichnet ist, dass sich bei den Multiplikatoren eher wenig tut und Potentiale nur noch in den Mieten liegen.

JLL sieht darin einen Grund, über die definitorische Abgrenzung weiter nachzudenken und eine wachsende Bedeutung der Mietdefinition anzunehmen. Darauf dürfte die Immobilienwissenschaft gewartet haben. Der Ausweis der neu eingeführten „Maximummiete“ erbringe mehr Markttransparenz und interessante Aspekte, meint entsprechend auch JLL. Die Maximummiete könne beispielsweise auch in als schwach eingeschätzten Marktphasen die Bereitschaft der Mieter für durchaus höhere Abschlüsse belegen. Umgekehrt könne die erzielte Maximummiete auch unterhalb der ausgewiesenen Spitzenmiete liegen. Das sei bewertbar als ein Indiz für eine Zurückhaltung der Mieter oder aber als Hinweis auf einen Mangel an frei verfügbaren Top-Flächen, erläutert JLL Research-Leiter Helge Scheunemann demjenigen, der es verstehen möchte. Die Volatilität der Maximummiete im Vergleich zu den anderen Parametern Spitzenmiete und gewichtete Durchschnittsmiete sei sehr hoch. Dies sei nicht überraschend, denn mit der Maximummiete werde nur ein sehr kleines Marktsegment von 1% des Flächenumsatzes betrachtet. Dies relativiert aus Der Immobilienbrief-Sicht schon ein wenig die Repräsentativität der Aussagen. Der Blick auf die Definition tut jedoch not.

Die Maximummiete ist bei JLL die absolut höchste erzielte nominale Miete im Berichtszeitraum unter der Berücksichtigung von Mietvertragsverlängerungen und auch von seltenen Ausnahmeabschlüssen, die es eben nicht in jedem Quartal gebe. Der erzielten Maximummiete liegt darüber hinaus in jedem Quartal eine andere Fläche zu Grunde. Sie misst laut JLL also keine echte Preisentwicklung, sondern nur den Preis für die Fläche, die zum höchsten Preis gehandelt wurde. Die nominale Spitzenmiete ist bei JLL im Gegensatz zur realisierten Spitzenmiete nach gif-Definition die üblicherweise erzielbare Spitzenmiete, der jedoch nicht unbedingt Umsätze zu Grunde liegen müssen. Die Durchschnittsmiete ist die mit der jeweils angemieteten Fläche gewichtete durchschnittliche nominale Miete aller im Berichtszeitraum neu abgeschlossenen Mietverträge.

Für JLL wird der neue Maßstab wohl auch dadurch aussagefähig, dass die Maximummiete nicht immer gesamtwirtschaftlichen Einflüssen zu unterliegen scheint. Für Düsseldorf, Hamburg und München lasse sich z. B. anhand der Entwicklung der Maximummiete kein Konjunkturzyklus ablesen und auch in Berlin oder Frankfurt gäbe es in schwachen Jahren immer noch bemerkenswerte Einzelabschlüsse. 70% der festgestellten Maximummieten zahlen übrigens Dienstleister und Banken. Düsseldorf sowie München und Hamburg zeigen die stabilste Entwicklung, sowohl bei Maximum- als auch bei Spitzen- und bei gewichteter Durchschnittsmiete. Frankfurt ist mit seiner deutlich stärkeren Streuung der Mietpreise als volatiler Markt bekannt. Überraschend sei, dass Berlin in allen Kategorien noch volatiler sei. Das liege an städtebaulichen Besonderheiten.

Der Immobilienbrief Fazit

Die Erkenntnis, dass der teuerste von Hunderten Verträgen eher einzelwirtschaftlichen Besonderheiten unterliegt als konjunkturellen Entwicklungen, hätten wir vielleicht schon mit Nachdenken erzielt. Mit der Angabe von Spitzenmieten, denen möglicherweise keine Umsätze zu Grunde liegen, hat uns JLL schon vor einigen Jahren überrascht. Wir haben übrigens schon lange Zweifel an der generellen Aussagefähigkeit der Spitzenmieten für das Marktverhalten geäußert. Seit der Internetboom-Überbauung der Metropolen haben nur noch kleine Spitzensegmente Knappheiten und volatile Spitzen- oder Maximummieten. Im breiten Markt gibt es im Moment noch und auch im Boom von allem genug. Das führt zu anderem Preisverhalten als in knappen Spitzenmärkten. Noch fehlen uns die neuen Erkenntnisse der neuen Maximummiete. Aber Wissenschaft ist schließlich „Wissen schaffen“. Vielleicht findet sich irgendwann Verwendung dafür.

Kommentar zur Maximummiete: Eine Frage der Definition

Sind Sie auch manchmal verwirrt, wenn Sie die verschiedenen Maklerberichte aufschlagen und Sie darin mit den verschiedensten Bergriffen von Renditen, Flächendefinitionen und Mieten bombardiert werden? Da scheinen Sie nicht allein zu sein. 

Nehmen wir zum Beispiel die Spitzenmiete. Laut Jones Lang LaSalle verfolgt die Spitzenmiete einen „theoretischen Ansatz und kann als erzielbare Spitzenmiete definiert werden“. JLL stellt sich dazu immer die gleiche Frage: Was kann ein Vermieter zum Berichtszeitpunkt für eine 500 qm große, hochwertig ausgestattete Bürofläche in der besten Lage einer Stadt üblicherweise nominal erzielen? Der GIF wiederum definiert ihre Spitzenmiete einmal jährlich. Dabei werden die obersten 3% des Marktes als Median abgebildet. Das nennt der GIF dann die realisierte Spitzenmiete. Die erzielbare Spitzenmiete hingegen gehen JLL und GIF konform. Beide bilden hier also Schätzwerte ab. Hier muss also deutlich zwischen realisierter und erzielbarer Spitzenmiete unterschieden werden.

Bei uns sorgte die Aussage, dass die Maximummiete auch unterhalb der Spitzenmiete liegen kann zuerst für Verwirrung, denn, geht man von einer GIF-Definition aus, kann die Maximummiete niemals unter der Spitzenmiete liegen. Die Betrachtung der JLL-Definition klärte das Bild auf. Es bleibt viel Arbeit für den GIF. Die Einführung der Maximummiete bei JLL sorgt eher für Verwirrung als für eine weitere Aufklärung im Begriffswirrwarr. Auch wenn wir den wissenschaftlichen Grund der Einführung des Maximummietbegriffs verstehen, bleibt die Frage der Sinnhaftigkeit bei 1% Marktrelevanz. (Quelle: DIB Nr. 252, vom 26.08.2011).