Frankfurt braucht neue Wohnungen – Nettomieten im Schnitt bei 7,78 Euro

Die Bankenmetropole Frankfurt am Main braucht neue Wohnungen – Nettomieten für Wohnungen in der hessischen Großstadt im Schnitt bei 7,78 Euro pro Quadratmeter im Monat.

(Frankfurt, 13.08.2011 – Von Christina Winckler, Korrespondentin „Der Immobilienbrief“ Frankfurt) - Der sechste Wohnungsmarktbericht der Stadt Frankfurt dokumentiert wiederum die Veränderungen des Wohnungsmarktes. Da der zu Beginn des Jahrtausends einsetzende Bevölkerungszuwachs weiterhin anhält, müssen in den nächsten zehn Jahren jährlich ca. 2.400 Wohnungen gebaut werden, um den Bedarf decken. Das sind hundert mehr als bisher.

Rahmenbedingungen

Trotz Konjunkturkrise zählt Frankfurt am Main zu den wirtschaftsstärksten Städten in Deutschland. Der seit dem Jahr 2006 anhaltende Bevölkerungszuwachs setzte sich 2009 fort. Gründe dafür sind zum einen der Geburtenüberschuss, zum anderen die positive Wanderungsbilanz. Die Zahl der Haushalte stieg weiter an. Nach wie vor dominieren die Einpersonenhaushalte mit 53,2 Prozent. Auf Familien mit Kindern entfallen lediglich 18 Prozent. Eine neue Bevölkerungs- und Haushaltsprognose besagt, dass Frankfurt bis 2030 weiter wachsen werde.

Grundstücksmarkt

Der Grundstücksmarkt für Eigenheime bleibt stabil. Der beliebteste Haustyp ist das Reihenhaus mit einer Grundstücksfläche 100 bis 300 qm. Die Preise bewegten sich zwischen 245.000 und 395.000 Euro.

Der Eigentumsmarkt erfuhr 2009 eine Belebung. Es wurden mehr Wohnungen verkauft als im Vorjahr. Auch die Umsatzzahlen stiegen. Gefragt waren insbesondere neue, gut ausgestattete Wohnungen in sehr guten und nachgefragten Lagen. 4.200 Euro kostete der Quadratmeter im Westend – der teuersten Gegend von Frankfurt. Wohnungen, die in der Zeit von 1950 bis 1974 entstanden, waren am günstigsten.

Bautätigkeit

Auch 2009 waren die erteilten Baugenehmigungen rückläufig. Hingegen stieg die Anzahl der genehmigten Wohnungen deutlich auf 2.752 Einheiten an. Bevorzugt waren wieder Wohnungen mit vier und mehr Räumen. Die Fertigstellung von Einfamilienhäusern ging zurück. Zweifamilienhäuser und Geschosswohnungen hingegen nahmen zu. 2009 kamen 2.232 Wohneinheiten an den Markt. Ungebrochen ist der Trend zu großen Wohnungen, deren Größe im Durchschnitt bei 197,8 qm liegt. Die durchschnittliche Wohnfläche liegt bei 70 qm. Rein rechnerisch ist jede Wohnung mit 1,89 Bewohnern belegt.

Nach dem Wohnland-Entwicklungsprogramm stehen bis 2019 neue Flächen für 18.000 Haushalte bereit. Darüber hinaus gibt es baureife Grundstücke für weitere 2.500 Wohnungen sowie Baulücken für 3.000 Wohnungen.

Umwandlung von Büros in Wohnungen

Die Stadt Frankfurt bemüht sich, neuen Wohnraum durch Umwandlung von Gewerbeflächen zu schaffen. 2009 wurden auf diese Weise 313 Einheiten geschaffen.

Preiswerter Wohnraum

Das Angebot an Wohnungen für registrierte Wohnungssuchende – also ehemals Sozialwohnungen genannt – ging um etwa 1.200 zurück. Das liegt daran, dass Wohnungen saniert wurden und die Preis- und Belegungsbindungen abnehmen. 2009 standen dem Amt für Wohnungswesen insgesamt 33.020 Wohnungen zur Verfügung. Bis 2030 wird der Bestand voraussichtlich um 7.400 Wohnungen abnehmen.

Wohnungsversorgung

Zwar wuchs 2009 der Wohnungsbestand, dennoch konnte der Bedarf nicht kompensiert werden. Die Wohnungsversorgungsquote sank und liegt derzeit bei 98,3 Prozent. Durch die Entwicklung der Einwohner- und Haushaltszahlen sowie die Baufertigstellungen der letzten Jahre dürfte sich diese auch in den kommenden Jahren kaum verändern. Die Situation für Haushalte mit niedrigem Einkommen, die auf preisgünstigen Wohnraum angewiesen sind, bleibt weiter problematisch. (Quelle: DIB Nr. 251 vom 13.08.2011).

Mieten: Mietpreise laut Mietspiegel Frankfurt im Schnitt bei 7,78 Euro/qm nettokalt

Bei den Mietpreisen gilt es auch die Erstbezugs- und Wiedervermietungsmieten „Neuvermietung“ von den Bestandsmieten zu unterscheiden. Bei der Neuvermietung geben die aktuellen am Markt erzielten und letztere die durchschnittlich gezahlten Mietpreise wieder.

Bei Neuvertragsmiete/Wiedervermietungsmiete des IVD – Immobilienverbandes Deutschland und der Frankfurter Immobilienbörse bei der Industrie- und Handelskammer handelt es sich - im Gegensatz zu den Bestandsmieten der Mikrozensus-Zusatzerhebung, die auf dem Brutto-Kaltmieten Prinzip beruhen - um Nettomieten. Sie beziehen sich auch nur auf nicht preisgebundene Mietwohnungen. In den Bestandsmieten der Mikrozensus-Zusatzerhebung sind dagegen auch die Mieten öffentlich geförderter Wohnungen enthalten.

Beim Vergleich der Mietpreisübersichten der großen Maklerverbände und der Marktberichte der Immobilienbörse, gibt es deutliche Unterschiede bei den Mietpreisen. Ursache hierfür sind die unterschiedlichen Grundlagen. Während die Maklerverbände Objekte mit einer Wohnfläche von ca. 70 Quadratmetern als Standard im Fokus haben, liegt dieser bei der Immobilienbörse für Wohnungen zwischen 80 qm und 100 qm. Darüber hinaus nehmen die Maklerverbände eine Baualters- und Lagedifferenzierung vor.

Für 2009 ergab sich nach den Veröffentlichungen der Immobilienbörse eine durchschnittlich erzielbare Miete für 3-Zimmerwohnungen von 8,00 Euro/qm bis 13,00 Euro/qm, für herausgehobene Objekte in guten bis sehr guten Lagen auch darüber hinaus. Der IVD nennt eine Preisspanne von 7,00 Euro/qm bis 10,00 Euro/qm. Die Preise sind seit 2002 nach Angaben des IVD bei schwankender Nachfrage weitgehend stabil. 

Für das Gebiet der Stadt Frankfurt am Main erfolgt darüber hinaus alle 4 Jahre eine repräsentative Marktuntersuchung zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne des § 558 BGB für die Erstellung des Mietspiegels (Mietspiegel Frankfurt). Diese bezieht sich ausschließlich auf den freifinanzierten Wohnungsbestand. Für den Mietspiegel 2010 wurde zum Stichmonat Dezember 2009 eine repräsentative Erhebung durchgeführt. Die durchschnittliche Nettomiete lag zu diesem Zeitpunkt bei 7,78 Euro/qm/Monat nettokalt. Die alle 4 Jahre durchgeführte Mikrozensus-Zusatzerhebung bietet weitere Anhaltspunkte. Nach der letzten Zusatzerhebung im Jahr 2006 ergab sich eine durchschnittliche Bruttokaltmiete in Höhe von 8,07 Euro/qm. 

Der Wohnungsmarktbericht ist im Internet nachzulesen.