Berliner Wohnraumgesetz 2011 und seine Auswirkungen
Auswirkung des Berliner Wohnraumgesetzes 2011 für den Bestandwahrer, Investor, Umwandler, Mieter.
(Berlin, 13.08.2011 - Von Dr. Wolfgang Görlich Geschäftsführender Gesellschafter der Omnivest GmbH in Berlin) - Am 1. Juli 2011 trat das Gesetz über den Sozialen Wohnungsbau Berlin in Kraft (Wohnraumgesetz Berlin–WoG Bln). Die gravierenden Auswirkungen für Eigentümer von Wohnimmobilien im ehemals geförderten sozialen Wohnungsbau in Berlin sind vielen Investoren noch gar nicht bewusst. Das Gesetz hat gezeigt, dass der rot-rot-Senat bereit ist, angesichts steigender Mieten in Berlin massiv zu intervenieren. "Mit dem § 5 WoG Bln werden die Hauseigentümer enteignet, denen bereits zuvor alle Zusagen des Senates über die Fortsetzung der Wohnungsbauförderung gestrichen worden waren“.
Zur Erinnerung: Mit einem groß angelegten Förderprogramm und Steuervorteilen gewann das Land Berlin in den Jahren 1972 bis 1998 Privatinvestoren für den Wohnungsbau. Nur so konnte das Land die eigene gesetzliche Pflichtaufgabe erfüllen, Wohnungen für breite Schichten der Bevölkerung zu errichten. Für das Gelingen des Förderprogramms war eine Förderung über 30 Jahre unabdingbar, zugesagt durch veröffentlichten Senatsbeschluss gegenüber dem Privatkapital.
Was jedoch kein Investor wusste: Der Finanzsenator hatte intern klar gemacht, es gäbe keinen Rechtsanspruch auf 30 Jahre Förderung. Der Senat beschloss, diese Bedenken nicht zu veröffentlichen. Denn wenn dies bekannt würde, so fürchtete der Senat zu Recht, würde kein Investor mehr in Berlin investieren. Im Jahre 2003 widerrief der Senat seine Förderzusage, soweit sie über das 15. Jahr hinaus gewährt werden sollte. Das Bundesverwaltungsgericht beschied den Hauseigentümern, zwar hätten alle Beteiligten auf eine Anschlussförderung vertrauen können, doch sei das Vertrauen in öffentliche Zusagen des Senates von Berlin nicht schützenswert.
Das Gesetz gewährte dem Investor im sozialen Wohnungsbau Berlin eine Miete, aus der alle laufenden Kosten gedeckt werden konnten zuzüglich einer Verzinsung von 4%. Diese Kostenmiete war dem Mieter gegenüber zu kürzen um die Höhe der Förderung. Viele Hauseigentümer haben nunmehr von diesem Recht Gebrauch gemacht, die Miete über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus zumindest auf das Niveau der Neuvermietung anzuheben. Denn der Vermietungsmarkt wird nicht bestimmt durch die mit dem Mietspiegel gering gehaltenen Bestandsmieten, sondern durch die Miete bei Neuvermietung leer stehender Wohnungen.
Der § 5 Abs.3 des neuen Gesetzes ordnet nun jedoch an, ein potentieller Erwerber der Immobilie müsse die Miete auf die Höhe ortsübliche Vergleichsmiete kürzen. Das hat auch unmittelbar Auswirkung auf einen Hauseigentümer, der seine Immobilie nicht verkaufen will, sondern der sie zur Vermeidung einer Insolvenz wegen der Fördereinstellung umfinanzieren muss. Die Beleihbarkeit sinkt, sie kann wegen des damit notwendigen höheren Eigenkapitals unmöglich werden. Die Folge: Der Eigentümer kann die Immobilie durch Insolvenz oder Zwangsversteigerung verlieren. Auch stehen sofort alle schon abgeschlossenen Finanzierungen im Feuer, da eine verschlechterte Ertragslage bei einer Zwangsverwertung zu einer Kündigung des Darlehens führen kann.
Der § 5 Abs.1 WoG Bln enthält eine weiteren Keule. Nicht nur der Verkauf ist ein Auslöser für die Mietherabsetzung, sondern jeder wie auch immer geartete Wechsel des wirtschaftlich Berechtigten. Das ist u. a. auch der Erbfall. Ist der Hauseigentümer eine Gesellschaft, ist allein das Ausscheiden eines oder mehrerer Gesellschafter mit insgesamt mehr als 50% Beteiligung ein Fall für die Mietherabsetzung. Bei den geschlossenen Immobilienfonds kommt dieser 50%-Wechsel auf die Erben mit „tödlicher“ Sicherheit.
§ 5 Abs.3 WoG Bln kann mithin enteignende Wirkung haben. Art. 14 Abs. 3 des Grundgesetzes erlaubt Enteignungen jedoch ausdrücklich nur auf Grundlage eines Gesetzes, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt. Hieran fehlt es im WoG Bln. Der Senat von Berlin sieht keinen Verfassungsverstoß. Zwar räumt er ein, durch diese Bestimmungen verliere das Eigentum an Wert. Der Wertverlust, so die Gesetzesbegründung, sei für den Alteigentümer jedoch eher „eine mittelbare Beeinträchtigung wirtschaftlicher Interessen, die nicht die Schwelle zum rechtfertigungsbedürftigen Eingriff in das Eigentumsrecht aus Art. 14 Abs.1 des Grundgesetzes überschreitet“ (Abgeordnetenhaus Berlin Drucksache 16/4065 S.18). Schließlich genieße der bisherige Eigentümer einen geringeren Schutz des Art. 14 GG, da er freiwillig seine Eigentümerstellung aufgebe (so sinngemäß (DrS a.a.O. S. 19)." (Quelle: DIB „Berlin“ Nr. 45 vom 13.08.2011).
