Vermietungsmarkt Einzelhandelsimmobilien Deutschland von internationaler Dominanz geprägt

Mietmarkt für Einzelhandelsimmobilien in Deutschland: Internationale Einzelhändler bei Neuvermietungen im ersten Halbjahr 2011 die größten Nachfrager.

(Rheda-Wiedenbrück, 12.08.2011 - Von Ruth Vierbuchen, Chefredakteurin „Handelsimmobilien Report“) - Der deutsche Vermietungsmarkt bietet im 1. Halbjahr 2011 ein Novum: Erstmals bilden internationale Einzelhändler hierzulande bei Neuvermietungen die stärkste Nachfragegruppe. Laut Jones Lang LaSalle entfielen 57% der 485 untersuchten Vermietungen in 1A-Lagen auf diese global agierenden Einzelhändler.

Dieses Interesse lässt sich auch an der Verteilung der Deals auf die großen Städte Deutschlands ablesen: Auf die Shopping-Metropolen Berlin, Hamburg, Hannover, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart, München und Leipzig entfielen 212 oder 40% der insgesamt 485 Mietvertragsabschlüsse. Laut CB Richard Ellis wählen internationale Einzelhändler für ihren Eintritt in einen neuen Markt bevorzugt große Städte mit mehr als 500 000 Einwohnern, da hier das Einzugsgebiet und damit das Umsatzpotenzial am größten sind.

Namhaftes Beispiel ist derzeit das US-Mode-Label Abercrombie & Fitch, das die Düsseldorfer Königsallee als Adresse für seinen 1. Store in Deutschland ausgewählt hat. Zum Weihnachtsgeschäft 2011 wollen die Amerikaner ihr Geschäft auf der Kö eröffnen.

Bei der Gesamtzahl der Neuvermietungen findet sich die Modemetropole am Rhein mit einem Anteil von 6% der Vermietungen unter den Großstädten jedoch erst auf dem 6. Rang. Eindeutig an der Spitze rangiert im 2. Quartal 2011 die Bundeshauptstadt Berlin mit 43% der Vermietungen, vor Hamburg und Frankfurt/M. mit je 12% und München sowie Köln mit je 9%. Berlin steht auch bei den internationalen Einzelhändlern besonders im Fokus.

Dieses große Interesse an den großen Shopping-Metropolen lässt laut Jones Lang LaSalle (JLL) erwarten, dass hier im 2. Halbjahr 2011 die Mieten weiter anziehen werden. Doris von Muschwitz, Leiterin Einzelhandelsvermietung Deutschland bei JLL, glaubt, dass 2011 nach mehreren verhaltenen Perioden wieder ein gutes Vermietungsjahr wird. Viele Einzelhändler würden ihr Filialnetz konsolidieren und unrentable Standorte aufgeben. Laut von Muschwitz entwickelt sich der Markt wieder mehr zum Vermieter-Markt. Mit Blick auf das große Interesse global operierender Händler konstatiert sie, dass viele Newcomer inzwischen den Sprung auf den deutschen Markt geschafft hätten.

Die Verteilung der Vertragsabschlüsse auf die beiden ersten Quartale zeigt, dass die Handelsfilialisten in den ersten 3 Monaten mit 262 Deals etwas aktiver waren als im 2. Quartal mit 223.

Die Modebranche stellt mit einem Anteil von 38% unverändert die stärkste Nachfragegruppe. Dabei ist die Unterteilung recht interessant: Entgegen dem demographischen Wandel sind die Anbieter von Young Fashion mit einem Anteil von 40,5% im 2. Quartal die stärkste Gruppe. Die Textil-Discounter, die aus ihrem großen Expansionsstreben keinen Hehl machen, bilden mit 23,8% die zweitstärkste Nachfrage- Gruppe. Interessant ist auch, dass Bekleidungshäuser mit 16,3% den 3. Rang belegen. Die Anbieter von Damenoberbekleidung (DOB) bzw. Herren- und Knaben-Bekleidung sowie von exklusiver Mode und Kinderbekleidung bewegen sich mit ihrem Anteil an den Neuvermietungen in einem Korridor von 1,4 bis 6,6%.

Auf dem 2. Platz hinter dem Bekleidungssegment – mit starkem Aufwärtstrend - findet sich der Bereich Unterhaltungselektronik/Elektronik. Anbieter wie Conrad, Apple oder Saturn seien auf Expansionskurs, berichtet JLL. Auch der Bereich Sport und Outdoor, darunter etwa Sport Scheck oder adidas, ist auf der Suche nach neuen Flächen. Im Segment Gastronomie, auf die etwa 10% der Vermietungen entfällt, ist es vor allem die Systemgastronomie, die neue Flächen mietet.

Entsprechend dem großen Gewicht der Bekleidungsbranche, die vielfach nicht zuletzt auf Grund ihrer starken Spezialisierung auf bestimmte Zielgruppen nur einen begrenzten Flächenbedarf hat, bleiben bei der Ladengröße die Flächen mit 100 bis 250 qm mit 33% die begehrteste Klasse. Immerhin 17% der Neuabschlüsse beziehen sich auf Flächen mit weniger als 100 qm, 19% entfallen auf Läden mit 250 bis 500 qm und 14% auf Geschäfte mit 500 bis 1 000 qm. Insgesamt 17% suchten 1 000 bis 2 000 qm oder sogar noch größere Geschäfte. Insofern verteilt sich das Interesse – abgesehen von der Kategorie 100 bis 250 qm – relativ gleichmäßig auf alle Größenklassen.

Augenfällig ist für die Experten von Jones Lang Lasalle im 1. Halbjahr 2011 das wachsende Interesse an Verkaufsflächen mit 2 000 qm und mehr. Auf diese Gruppe entfielen 9% der Vermietungen. Es ist vor allem die steigende Nachfrage von Marken wie Abercrombie & Fitch, Hennes & Mauritz, Peek & Cloppenburg, Primark, Saturn, Sport Scheck, Thalia und Woolworth, die den Anteil der Vermietungen in dieser Größenklasse vorantreiben. Darüber hinaus sind laut Jones Lang LaSalle die Anteile der einzelnen Größenklassen relativ konstant geblieben. 70% entfallen auf Verkaufsflächen mit weniger als 500 qm. (Quelle: HIR, Nr. 101 vom 05.08.2011).