Vergleichsmiete - 40 Jahre Vergleichsmietensystem

Vergleichsmietensystem wird 40 Jahre alt - Vierzig Jahre Vergeichsmiete:  ein Verfahren zur Durchsetzung von Mieterhöhungen bis zur ortüblichen Vergleichsmiete - ein Rechtskonstrukt, dass für tausende Mietspiegel in Deutschland die Grundlage bildet.

(München, 09.08.2011) - Das Vergleichsmietensystem wird in diesem Jahr 40 Jahre alt. Der Ursprung der Vergleichsmietenregelung liegt im „Gesetz über den Kündigungsschutz für Mietverhältnisse über Wohnraum“ (1. Wohnraumkündigungsschutzgesetz – 1. WKSchG), dass am  25.11.1971 verkündet wurde und einen Tag nach der Verkündung in Kraft trat (BGBl. I: 1839). Seither ist das Vergleichsmietensystem wenn es um Mieterhöhungen bei bestehenden Mietverträgen geht, für Mieter und Vermieter das Maß aller Dinge.

Vergleichsmietensysten: Ein Kompromiss der widerstreitenden Mietrechtsinteressen

Ende der 1960er Jahre gab es faktisch keine Mietpreisbindung mehr. Eine hohe Nachfrage an Mietwohnungen – der Wohnungsfehlbestand lag im Bundesdurchschnitt bei rund acht Prozent - und damit einhergehende Mietpreissteigerungen, prägten den Mietwohnungsmarkt. Infolge starker Mieterhöhungen entschied sich der Gesetzgeber ab 1971, das freie Kündigungsrechts der Vermieter, insbesondere zum Zwecke der Mieterhöhung auszuschließen – die Möglichkeit einer sogenannten „Änderungskündigung“ wurde mit Einführung des 1. WKSchG ersatzlos gestrichen. 

Mit dem Ausschluss der Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung musste aber der Gesetzgeber im Hinblick auf Artikel 14 des Grundgesetzes („Eigentum wird gewährleistet … Eigentum verpflichtet“) ein Mechanismus schaffen ohne Unverständnis bei Vermietern und Mietern hervorzurufen.  Das neue Instrument sollte einen Interessenausgleich zwischen Vermieter und Mieter schaffen, ohne endlose Streitereien und Prozesslawinen auszulösen – es war also Fingerspitzengefühl gefragt.

Mehrere Möglichkeiten zur Lösung dieses selbst geschaffenen Problems hatten sich angeboten, letztlich entschied sich der Gesetzgeber für das Vergleichsmietensystem, um die Kündigungsbeschränkungen der Vermieter zu kompensieren und gleichzeitig dem Umstand Rechnung zu tragen, dass eine Wohnung nicht irgendein x-beliebiges Wirtschaftsgut ist. Ziel der Einführung des Vergleichsmietensystems „war und ist“ es einen Kompromiss zwischen den widerstreitenden Mietrechtsinteressen zu finden.

Einerseits soll im System der „Sozialen Marktwirtschaft“ die Möglichkeit von marktorientierten Mieterhöhungen zur Aufrechterhaltung der Wirtschaftlichkeit des Wohnungseigentums für den Vermietern gesichert werden und ihm zusätzlich die Möglichkeit zu bieten, daraus auch Einnahmen zu erzielen.

Andererseits mit der Vergleichsmietenregelung die Interessen der Mieter geschützt werden. Im Vordergrund steht der Schutz des Mieters vor willkürlichen Kündigungen und unberechtigten Mieterhöhungen aufgrund der überragenden Bedeutung der Wohnung als Lebensmittelpunkt. Die Wohnung ist nicht einfach nur eine lohnende Kapitalanlage, ein Abschreibungs- oder Verlustobjekt. Für den Menschen, der in seiner Wohnung lebt, ist sie der Ort, wo er sich ein Heim schafft und seine Privatsphäre bewahrt.

Vergleichsmietensystem – Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Im 1. WKSchG hieß es in § 3 Abs. 1 dazu: „Bei einem Wohnraummietverhältnis kann der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung des Mietzinses verlangen, wenn der bisherige Mietzins seit einem Jahr unverändert fortbesteht und der angestrebte Mietzins die üblichen Entgelte, die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für die Vermietung von Räumen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage gezahlt werden, nicht übersteigt“.

Bei Neuabschluss eines Mietvertrages war damit vom Grundsatz her ab 1971 der Mietpreis zwischen den Mietparteien noch frei aushandelbar. Für bestehende Mietverträge „Bestandsverträge“ kommt indes seit nunmehr 40 Jahren ein die freie Mietpreisvereinbarung einschränkendes Vergleichsmietensystem zur Anwendung.

Ursprünglich war das 1. WKSchG befristet. Es sollte mit Ablauf des 31.12.1974 außer Kraft treten und mit ihm die Vergleichsmietenregelung. Da sich das System der Vergleichsmiete allerdings nach Auffassung des Gesetzgebers bewährte, wurde die Vergleichsmietenregelung in ein Dauerrecht umgewandelt.

Seit der Mietrechtsreform von 2001 findet sich die Legaldefiniton zur ortsüblichen Vergleichsmiete in § 558 Abs. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB): Die ortsübliche Vergleichsmiete wird „gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.“

Die Vergleichsmiete ist insbesondere nicht identisch mit der aktuellen Marktmiete, die durchaus höher (so in der Regel), im Einzelfall aber auch niedriger sein kann. Unter „ortsüblicher Vergleichsmiete“ ist in der einschlägigen Literatur heute eine „marktorientierte modifizierte Durchschnittsmiete“, ein repräsentativer Querschnitt der üblichen Entgelte in der Gemeinde, zu verstehen.

Die Form und die Begründung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist heute in § 558 a BGB geregelt, der Gesetzgeber sieht hier vier Möglichkeiten vor. In der Regel erfolgt heutzutage die Darlegung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch Bezugnahme auf Mietspiegel (Mietwerttabellen, Mietpreisübersichten), die von Städten oder der Vertreter der Vermieter- und der Mieterorganisationen gemeinsam erstellt werden. Obwohl es für die Kommunen keine Verpflichtung zur Erstellung von Mietspiegeln gibt, verfügen in Gemeinden mit mehr als 10.000 Einwohnern mittlerweile rund 500 Gemeinden (knapp 33 Prozent) über einen Mietspiegel. In Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohnern liegt der Anteil sogar bei rund 85 Prozent.

Dem war allerdings nicht immer so, denn mit der Einführung des Vergleichsmietensystems vor 40 Jahren hatte der Gesetzgeber noch darauf verzichtet, irgend ein Instrument anzugeben, mit der die Vergleichsmiete begründet werden konnte. Die Problematik des Nachweises der ortsüblichen Vergleichsmiete wurde vom Gesetzgeber erst einige Jahre später gelöst. Zwar wurde auf die Bedeutung solcher Mietwerttabellen vor  vierzig Jahren gleichfalls hingewiesen, gesetzesmäßig war die Geburtsstunde des Mietspiegels, so wie wir ihn heute kennen, erst drei Jahre später, im Jahr 1974. Die damalige Gesetzesformulierung beinhaltete jedoch weder den Begriff Mietspiegel noch den Begriff Mietwerttabelle, sondern lediglich die Formulierung, dass insbesondere Bezug auf eine „Übersicht über die üblichen Entgelte“ genommen werden kann. Mit dieser Bezeichnung im Gesetzestext waren gleichwohl Mietwerttabellen und Mietspiegel gemeint. Anschließend sollten dann nochmals einige Jahre verstreichen bis 1982 der Begriff Mietspiegel erstmals in den Gesetzestext aufgenommen wurde. Übrigens: Den ersten Mietspiegel nach dem WKSchG gab es 1974 in Frankfurt. 

Fazit

Blickt man auf 40 Jahre Vergleichsmietensystem zurück, hat es viele kontroverse Auseinandersetzungen, viel „Für und Wider“ zu dieser Regelung gegeben. Das Vergleichsmietensystem, aber auch sein Begründungsmittel Mietspiegel, ist vielleicht nicht der Weisheit letzter Schluss, aber um Längen besser als ein Mietpreisstopp oder ein Auswuchern der Mietpreise. Lässt man 40 Jahre Vergleichsmietensystem Revue passieren so liegen die Vorzüge alles in allem auf der Hand: Es schafft Marktransparenz und es hilft kostensparend Streit zwischen Mietern und Vermieter zu vermeiden und zu schlichten …

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