Mietspiegel - Linkspartei will "Teilgebiets-Mietspiegel"

Die Linke legt Entwurf eines Gesetzes zur Sicherung bezahlbarer Mieten vor / Kommunen sollen Mietspiegel für Teilgebiete erstellen / Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete sollen von 20 auf 15 Prozent gesenkt und der Mieterhöhungszeitraum um ein Jahr verlängert werden.

(Berlin, 06.07.2011) - Die Linke fordert eine Weiterentwicklung des sozialen Mietrechts in Deutschland und hat deshalb einen  Gesetzesentwurf (BT-Drucksache 17/6371 vom 29.6.2011) zur Sicherung bezahlbarer Mieten vorgelegt, über den am Donnerstag erstmals im Bundestag beraten wird.

In der Gesetzesvorlage fordert die Linke einen wirksameren und gerechteren Interessenausgleich zwischen den Mietparteien – in erster Linie eine Reduzierung der Möglichkeiten für Mieterhöhungen seitens der Vermieter. Die marktbedingten teilweise überhöhten Mietrenditen der Vermieter bei Neuvermietungsmieten, insbesondere in sehr stark nachgefragten Wohnlagen" ist der Linksfraktion ein Dorn im Auge. Durch den vorgelegten Gesetzesentwurf sollen die Mietrenditen begrenzt und dadurch eine Korrektur der Marktentwicklung auf dem Mietsektor erzielt werden. "Dem Mietaufwertungsdruck in besonders nachgefragten Wohngebieten soll entgegen gewirkt werden, um damit einen wichtigen Beitrag zur Sicherung der Bestandsmieten zu leisten. Ziel der Linken ist es letztendlich, Bestandsmieten zu sichern und die Mieter vor übermäßigen Mietpreissteigerungen zu schützen (vgl. BT-Drucksache 17/6371: 1 ff.). Im Gesetzentwurf heißt es:

"Das derzeit gültige Mietrecht ist auf das Territorialprinzip einer Gemeinde ausgerichtet. Dies führt nach Auffassung der Linken in großen Städten wie Berlin, Hamburg und Bremen aber auch in Ballungsgebieten, wie denen des Rhein- und Ruhrgebietes und den Innenbereichen deutscher Großstädte, wie Stuttgart, Köln und München, aufgrund des demographischen Wandels und neuer Wanderungsbewegungen zu nicht mehr hinnehmbaren wohnungs- und mietenpolitischen Verzerrungen. Wenn in Teilgebieten einer Gemeinde die Neuvermietungsmieten aufgrund erhöhter Nachfrage in Relation zu anderen Gemeindebereichen unverhältnismäßig steigen, so die Linkspartei, dann beeinflusst diese Entwicklung längerfristig auch die ortsübliche Vergleichsmiete für die gesamte Kommune." (BT-Drucksache 17/6371: 5).

Zur Lösung des laut der Linkspartei bestehenden "Mietenproblems" soll der in § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG)* enthaltene Schutz vor Mietpreisüberhöhungen dadurch  verstärkt werden, indem die maßgeblichen vergleichbaren Wohnräume und deren Wohnungsangebote nicht mehr wie bislang, nur auf der gesamten Gemeindefläche zu Grunde gelegt werden, sondern auch innerhalb einzelner Teilgebiete einer Gemeinde vergleich werden können. Dies unterstützt laut Auffassung der Linken gerade in Großstädten und Ballungsgebieten die Präventivwirkung dieser Norm. In ihrem Gesetzesentwurf schreibt die Linkspartei:

„Unter der derzeitigen Rechtslage und der rechtlichen Gestaltung des Mietspiegels haben Knappheitssituationen an Wohnungsangeboten mietpreistreibende Effekte nicht nur in den von der Wohnungsknappheit betroffenen, sondern auch in anderen Regionen einer Gemeinde. Dies liegt daran, dass der Mietspiegel nicht regional, etwa nach Bezirken oder Stadtteilen gegliedert ist, sondern nach Lagen. Somit können sich beispielsweise Mietpreissteigerungen auch in Stadtteilen auswirken, die die gleiche Lageeinordnung haben und ansonsten gleiche Wohnwertmerkmale nach Mietspiegel haben, in denen aber gleichwohl keine Übernachfrage besteht. Tatsächlich ist aber die Nachfrageentwicklung in den einzelnen Bezirken und deren Teilgebieten sehr unterschiedlich. Dies führt zu stark unterschiedlichen Teilmarktlagen und in der Folge zu unerwünschten Mietverzerrungen. Auch von daher ist es geboten, wirksame preisbegrenzende Maßnahmen bei Neuvermietungen zu installieren. In der wohnungswirtschaftlichen Fachdiskussion herrscht heute Einvernehmen darüber, dass sich die Wohnungsmärkte immer stärker in Teilmärkte ausdifferenzieren. Die für andere Warenmärkte unterstellte Homogenität und Ortsneutralität, die den jederzeitigen Produktwechsel ermöglichen, gab es am Wohnungsmarkt schon in der Vergangenheit nicht. Die besonderen Eigenschaften des Wohnungsmarktes als Bestandsmarkt, seine Intransparenz, seine Bindung an sehr unterschiedliche Standorte, die Einbindung der Gebäude in sozial unterschiedliche Nachbarschaften und die damit verbundenen Marktbarrieren zwischen den Wohnungsteilmärkten sind vielfach untersucht und die Wirkungen sind empirisch belegt worden. Entwicklungen der letzten Jahre wie der demographisch bedingte Bevölkerungsrückgang und die Polarisierung der Einkommensstruktur haben die Marktbarrieren verstärkt. Innerhalb einer Stadt findet man in bestimmten Gebieten Angebotsknappheiten und in anderen städtischen Teilgebieten bei bestimmten Wohnungen hohen Wohnungsleerstand. Diese Situation trifft insbesondere auf große Städte mit heterogener Gebäudeund Gebietsstruktur zu. Der in § 5 Wirtschaftsstrafgesetz zu Recht enthaltene Schutz vor Mietpreisüberhöhungen wird wirkungsvoll verstärkt, indem die maßgeblichen vergleichbaren Räume und deren Wohnungsangebote nicht mehr - wie bisher - nur auf der gesamten Gemeindefläche zu Grunde gelegt werden, sondern auch innerhalb einzelner Teilgebiete einer Gemeinde verglichen werden können. Dies unterstützt gerade in Großstädten und Ballungsgebieten die Präventivwirkung dieser Norm." (BT-Drucksache 17/6371: 6).  

Um den Mietpreisauftrieb insgesamt zu verlangsamen, wurde zudem die Möglichkeit für allgemeine Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete laut § 558 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)** von 20 Prozent auf 15 Prozent gesenkt und der Mieterhöhungszeitraum von drei Jahren auf vier Jahre gestreckt. Damit wird nach Ansicht der Partei eine wirksame Abschwächung der Mietentwicklung erwartet, die gleichfalls mittelfristig senkend auf die Entwicklung der ortsüblichen Vergleichsmieten im Mietspiegel wirkt. Der Wortlaut im Gesetzesentwurf:  

"Die allgemeine Kappungsgrenze für Mieterhöhungen bei bestehenden Mietverhältnissen wird von 20 auf 15 vom Hundert gesenkt und der Zeitraum, innerhalb dessen eine solche Erhöhung möglich ist, von drei auf vier Jahre ausgeweitet. Die Mietentwicklung insgesamt hat gezeigt, dass die gegenwärtige Grenze für Mieterhöhungen gerade bei preisgünstigen Wohnungen und insbesondere bei ehemaligen Sozialwohnungen zu nicht hinnehmbaren Härten für die betroffenen, zumeist einkommensschwachen Mieter führen kann." (BT-Drucksache 17/6371: 6).  

*§ 5 WiStG: Mietpreisüberhöhung

(1) Ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder leichtfertig für die Vermietung von Räumen zum Wohnen oder damit verbundene Nebenleistungen unangemessen hohe Entgelte fordert, sich versprechen lässt oder annimmt.

(2) Unangemessen hoch sind Entgelte, die infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen die üblichen Entgelte um mehr als 20 vom Hundert übersteigen, die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für die Vermietung von Räumen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage oder damit verbundene Nebenleistungen in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen der Betriebskosten abgesehen, geändert worden sind. Nicht unangemessen hoch sind Entgelte, die zur Deckung der laufenden Aufwendungen des Vermieters erforderlich sind, sofern sie unter Zugrundelegung der nach Satz 1 maßgeblichen Entgelte nicht in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung des Vermieters stehen.

(3) Die Ordnungswidrigkeit kann mit einer Geldbuße bis zu fünfzigtausend Euro geahndet werden.

§ 5 WiStG soll laut Linkspartei wie folgt geändert werden:

In Absatz 1 Satz 1 werden vor den Wörtern „Ordnungswidrig handelt, …“ die Wörter

„Zur Sicherstellung einer angemessenen Versorgung der Bevölkerung mit bezahlbarem Wohnraum wird bestimmt:“ eingefügt. In Absatz 2 wird in Satz 1 nach den Wörtern „die in der Gemeinde“ die Wörter „,einem Teil der Gemeinde“ eingefügt.

Folgende Sätze werden angefügt: „Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gemeinden oder Teilgebiete der Gemeinden durch Rechtsverordnung zu bestimmen. Die Bestimmung der Gebiete soll in regelmäßigen Abständen überprüft werden.“

**§ 558 BGB: Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.

(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.

(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze).

(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,

 1.  wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und

 2.  soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.

Der Vermieter kann vom Mieter frühestens vier Monate vor dem Wegfall der öffentlichen Bindung verlangen, ihm innerhalb eines Monats über die Verpflichtung zur Ausgleichszahlung und über deren Höhe Auskunft zu erteilen. Satz 1 gilt entsprechend, wenn die Verpflichtung des Mieters zur Leistung einer Ausgleichszahlung nach den §§ 34 bis 37 des Wohnraumförderungsgesetzes und den hierzu ergangenen landesrechtlichen Vorschriften wegen Wegfalls der Mietbindung erloschen ist.

(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Abs. 1 mit 11 vom Hundert des Zuschusses.

(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Laut Gesetzesentwurf soll § 558 wie folgt geändert werden:

In § 558 Absatz 3 werden das Wort „drei“ durch das Wort „vier“ und die Angabe „20“ durch die Angabe „15“ ersetzt.