Mietspiegel schaffen Markttransparenz über Mietpreise

Mietspiegel schaffen Markttransparenz über Mietpreise

Mietspiegel schaffen Markttransparenz über die Mietpreise am Mietwohnungsmarkt. Eine Mietpreispolitik des Staates, die Markttransparenz fördert und zu einer Verbesserung des Marktmechanismus beiträgt, ist, unter diesem Gesichtspunkt betrachtet, mit dem ordoliberalen Verständnis einer Sozialen Marktwirtschaft vereinbar und systemkonform, ja sogar systemfördernd. Zwischen Markttransparenz und der Mietpreispolitik der vergangenen Jahrzehnte besteht allerdings eine Beziehung dergestalt, dass durch die Einführung der Vergleichsmietenregelung die Bemühungen zur Verbesserung der Markttransparenz thematisiert und beeinflusst wurden. Ursprünglich war die Schaffung von Markttransparenz nicht als mietpreispolitisches Ziel angedacht, um die Funktionsfähigkeit des Marktpreismechanismus zu verbessern, sondern um die Vergleichsmietenregelung praktikabel zu machen.

Mit Beginn der mietpreisregulierenden Ära des Vergleichsmietensystems in den 1970er Jahren rückte der Begriff „Markttransparenz“ im Zusammenhang mit der Versachlichung der Auseinandersetzungen über Mieterhöhungen zunehmend in den Vordergrund. Durch die Einführung des Begründungsmittels Mietspiegel sollen Mieterhöhungsverfahren frei von wie auch immer gearteten Interessen transparenter werden: Mietspiegel schaffen Markttransparenz. In diesem Kontext hat der Begriff Eingang in die mietpreispolitischen Überlegungen gefunden. Markttransparenz ist also sozusagen ein Nebenprodukt, einerseits eine Bedingung, andererseits eine nicht intendierte Folge der Vergleichsmietenregelung.

Auch für den Mietmarkt gilt: Die Transparenz können wir als Überschaubarkeit desselben verstehen. Für die Marktteilnehmer bezeichnet Markttransparenz den Grad an Informationen bzw. Informiertheit. Durch dieses Wissen können die Marktteilnehmer rationale Entscheidungen treffen. Je höher die Quantität und Qualität der zur Verfügung stehenden Informationen sind, desto geringer ist die Wahrscheinlichkeit, dass die getroffene Entscheidung im Nachhinein als falsch beurteilt werden kann oder muss.

Erst durch eine hinreichende Markttransparenz bzw. Marktüberschaubarkeit über das örtliche Mietpreisgefüge werden die Nutzer in die Lage versetzt, in eigener Verantwortung und Einschätzung den Mietpreis anhand der im Gesetz genannten Wohnwertmerkmale zu ermitteln, werden Auseinandersetzungen über Mieterhöhungen versachlicht, Streitigkeiten vermieden und auf lange Sicht ein funktionsfähiger Mietwohnungsmarkt gewährleistet.

Das Mietpreisgefüge für Neuvermietungen (Erst- und Wiedervermietungen) wird zum Teil durch Zeitungsinserate und zunehmend auch im Internet durch private Anbieter, Nachfrager und Makler abgebildet. Dagegen, ist ohne einen Mietspiegel der Teilmarkt für Bestandsmieten überhaupt nicht transparent.

Wir wollen allerdings nicht von einem Teilmarkt für Bestandsmieten sprechen, da es für vermietete Wohnungen, bei denen die Miete geändert wird, eigentlich keinen Markt gibt, anders gesehen: Diese Wohnungen stehen dem Markt – wie wir ihn im klassischen Sinne verstehen – ja nicht zur Verfügung. Es kann auch nicht marktmäßig gehandelt werden, da der Vermieter für die spezielle vermietete Wohnung eine Art Monopolist ist und der Mieter per Gesetz ebenfalls als Quasi-Monopolist dem Vermieter gegenübersteht.

Der einzelne Marktteilnehmer wird sich durch Erfahrung und eigene Marktbeobachtung – soweit möglich – einen Überblick über das Mietniveau verschaffen, da Marktteilnehmer ja auch aus eigener Initiative nach Markttransparenz streben. Allerdings dürfte dies für den einzelnen schwierig und langwierig sein;  die gewonnenen Informationen werden für ihn einen hohen ökonomischen Wert darstellen, und er wird entweder nicht bereit oder in der Lage dazu sein, diese der Öffentlichkeit zur Verfügung zu stellen – die Ergebnisse bleiben für den Marktteilnehmer damit exklusiv.

Der Mietmarkt für Neuvermietungen und auch das Gefüge der Bestandsmieten wird für den Mieter desto transparenter sein, je besser er über die Preise informiert ist; für den Vermieter wird der Markt desto transparenter sein, je mehr er über die Preise seiner Konkurrenten weiß und je besser er die potentielle Nachfrage einschätzen kann.

Der Mietmarkt ist dann voll funktionsfähig, wenn alle Beteiligten eine Übersicht darüber haben, was auf dem Markt im Einzelnen vorgeht. Eine funktionsfähige, marktmäßige Selbstregulierung verlangt also ausreichend Information beider Mietvertragsparteien, um auf diese Weise die freiwillige Koordination zum Vorteil aller zu ermöglichen. Haben sie nur beschränkte Kenntnis ihrer Möglichkeiten, so bringt der Austausch des Gebrauchsrechts „Mietwohnung“ nicht den vollen Nutzen, vielmehr wird – weitgehend zufällig – einmal die eine, dann die andere Marktseite begünstigt, und viele Tauschmöglichkeiten bleiben unausgenutzt.

Wenn die Marktkenntnisse sehr ungleich verteilt sind, so dass auf der einen Seite große, auf der anderen aber nur geringe Markttransparenz besteht, so sind die volkswirtschaftlichen Nachteile indessen fast noch größer: denn jetzt wird die eine Marktpartei bewusst die Schwächen der anderen ausnutzen, um sich damit spezielle Vorteile zu verschaffen.

Zur Schaffung von Markttransparenz am frei finanzierten Mietwohnungsmarkt haben Mietspiegel durchaus Bedeutung. Vertiefende Kenntnisse über das lokale Mietpreisgefüge vor allem in größeren Städten sind nur durch Informationen zu gewinnen. Mietspiegel, geschaffen zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete und damit zur Anwendung in Mieterhöhungsverfahren, also bei Veränderungen der Miethöhe bei bestehendem Mietvertrag, können mangels Alternative  als Ersatz auch zur Information über den Mietmarkt genutzt werden.

Diese Nutzung ist aber nur eingeschränkt möglich, da Mietspiegel erstens einen zeitlichen Rückbezug von vier Jahren, zweitens eine gewisse Laufzeit haben und drittens auch geänderte Bestandsmieten enthalten, die ja nicht nach Marktlage vereinbart wurden, sondern deren Höhe gesetzlich geregelt ist durch die Kappungsgrenze und eben das Vergleichsmietensystem.

Der Mietspiegel bildet – wie gesagt – nicht den Marktpreis ab, sondern das Konstrukt „ortsübliche Vergleichsmiete“. In Zeiten mit geringen Preisänderungen können Marktmiete und ortsübliche Vergleichsmiete deshalb ähnlich sein.

Quelle: Mietspiegel in Deutschland, 2006

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