Mietspiegel: Nutzen und Nutznießer

Mietspiegel: Nutzen und Nutznießer

Wem nützt ein Mietspiegel? Mietspiegel stellen im Zuge einer Mieterhöhung ein formalrechtlich einwandfreies Instrument zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens dar, dessen primäre Nutznießer die Mietvertragsparteien sind. Mietspiegel dienen aber nicht nur dazu, das Mietpreisgefüge den Anbietern und Nachfragern von Mietwohnungen möglichst transparent zu machen und die Kosten der Beschaffung und Bewertung von Informationen über Vergleichsmieten im Einzelfall möglichst zu ersparen, sondern auch, um Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermieter, der sich aus Unkenntnis des Mietpreisgefüges ergeben kann, vorprozessual zu vermeiden. Desweiteren finden Mietspiegel aber auch im täglichen marktwirtschaftlichen Geschehen Anwendung. Mietspiegel die von einer Vielzahl von Städten und Gemeinden erstellt werden dienen in unterschiedlichen Bereichen zahlreichen Anwendern der Orientierung und Entscheidungsfindung.

Mietvertragsparteien: Mieter und Vermieter als vorrangige Nutzer

In erster Linie ergeben sich aus dem Mietspiegel eine Reihe positiver Nutzungsmöglichkeiten für Mieter und Vermieter. Sie erhalten eine einfache, kostengünstige, objektive und jederzeit verfügbare Möglichkeit (zumindest sollte es so sein) zur Feststellung und Überprüfung, ob und inwieweit die verlangte Miete bei der Mietpreissetzung oder -verhandlung die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt oder unterschreitet. Damit ist für beide Mietvertragsparteien eine wichtige Orientierungshilfe für die individuelle Mietpreissetzung gegeben.

Gleichzeitig wird mit der Objektivierung des Sachverhalts „Mietpreisfindung“ den Miet-Vertragsparteien ein Instrument zur Verfügung [gestellt], das Streitigkeiten bereits im Vorfeld von gerichtlichen Auseinandersetzungen vermeiden hilft. Die außergerichtliche Einigung der Vertragsparteien wird gefördert. Mietspiegel führen in der Regel zu einer Befriedung im Rechtsverhältnis zwischen den Mietvertragsparteien und reduzieren somit die Anzahl der Prozesse über die Miethöhe. In jenen Städten und Gemeinden, in denen mit dem Instrument Mietspiegel für „Markttransparenz“ gesorgt wird, hilft das Instrument damit auch, das Konfliktpotential zwischen den Mietvertragsparteien abzubauen – das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter entkrampft sich. Damit schafft ein Mietspiegel Rechtsfrieden zwischen den Parteien und in der Gemeinde, da sich Mieter und Vermieter aufgrund der im Mietspiegel genannten Werte außergerichtlich „leicht und schnell einigen können und Mietstreitigkeiten vermieden werden“.

Erhöhte Marktübersicht bringt sowohl tatsächlichen als auch potentiellen Vermietern Vorteile. Zum einen können sie sich bei einem konkreten Mieterhöhungsverlangen an den im Mietspiegel ausgewiesenen Werten orientieren. Mietspiegel schützen dadurch den Vermieter vor etwaigen Vorwürfen ungerechtfertigter Mietpreisüberhöhungen. Aufgrund der breiten und gesicherten Datenbasis – vor allem bei qualifizierten Mietspiegeln – erhalten potentielle Investoren eine Kalkulationsgrundlage für ihre Wirtschaftlichkeitsberechnung, wodurch möglichen Fehlinvestitionen in den Mietwohnungsbau vorgebeugt werden kann.

Ein hoher Informationsgrad der Vermieter ist die beste Voraussetzung für ein Funktionieren des Wettbewerbs. Gleichsam werden dadurch auch zugunsten der Mieter starke Preisabweichungen vermieden. Mietspiegel informieren darüber, bis zu welchen Werten Mieten erhöht werden dürfen und machen die Mietentwicklung somit mittelfristig berechenbar. Unangemessene Mieterhöhungen können ohne großes Kostenrisiko vom Mieter abgewehrt werden – insbesondere bei Vorhandensein eines qualifizierten Mietspiegels und der daraus resultierenden Mitteilungsverpflichtung.

Zudem kann die Erstellung eines Mietspiegels für beide Vertragsparteien sowohl bei der Erst- und Wiedervermietung als auch bei einvernehmlich vereinbarten Mietpreisänderungen als Orientierungshilfe nützlich sein. Natürlich sind hierbei die Informationen aus Mietspiegeln nicht bindend, sie können aber als Orientierungs- und Entscheidungshilfe dienen.

Ordentliche Gerichte als Nutznießer

Kommt es im Zuge eines Mieterhöhungsverlangens zur Anrufung eines Gerichtes, kann im prozessualen Bereich ein vorhandener Mietspiegel bei Auseinandersetzungen um die Zustimmung zu der verlangten Mieterhöhung eine Rolle spielen und die Erstellung eines kostenaufwendigen Sachverständigengutachtens überflüssig machen, sofern das Gericht den Mietspiegel als Beweismittel anerkennt. Im Grunde sind Mietspiegel kein förmliches Beweismittel im Sinne der Zivilprozessordnung (ZPO), da aber der Mietspiegel kein Beweismittel i.S. der ZPO ist befindet allein der Tatrichter darüber, ob und in welcher Weise er das in einem veröffentlichten kommunalen Mietspiegel enthaltene allgemeinkundige Zahlenmaterial bei seiner Überzeugungsbildung heranzieht.

Trotz dieser klaren Aussage des Bundesverwaltungsgerichtes, aber auch aufgrund einhelliger Feststellung in der gängigen Rechtsprechung, nach welcher der Mietspiegel kein förmliches Beweismittel im Sinne der ZPO ist, werden Mietspiegel dennoch von den Gerichten zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen, wobei der dogmatische Ansatz, wenn darauf überhaupt eingegangen wird, umstritten ist.

Zumeist wird die Ansicht vertreten, dass der Mietspiegel ein antizipiertes Sachverständigengutachten über das örtliche Mietengefüge auf der Grundlage einer breiten Datenbasis ist. Dafür spricht vor allem, dass der Mietspiegel hinsichtlich seiner Wirksamkeit ebenso wie ein Sachverständigengutachten neutralen Kriterien genügen muss.

In diesem Zusammenhang eröffnete sich eine neue kontroverse Debatte, die insbesondere das ‚Wie?’ der Erstellung eines Mietspiegels als bedeutsam herausstellt. Daraus ergeben sich eine Fülle von Problemen, die wir in drei Gruppen unterteilen können: Konzeptionelle Probleme, Probleme der Datengewinnung und methodische Probleme. In den letzten Jahren drehte sich die Kontroverse vor allem um die Mängel der Datengewinnung und um die angewandte Methode der Datenauswertung – Tabellen- versus Regressionsmethode, also letztendlich um Fragen der Qualität eines Mietspiegels.

Die Entscheidung, ob der Mietspiegel einen solchen Beweiswert hat, dass er zur Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Einzelfall ausreicht, hängt von seiner jeweiligen Qualität ab. Nur ordnungsgemäß erstellte Mietspiegel, die den Mindestanforderungen und den Hinweisen des BMVBW für die Erstellung von Mietspiegeln entsprechen, können zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden. Dabei bezieht sich ‚ordnungsgemäß’ nicht nur auf die Formalien des Aufstellungsverfahrens, sondern vor allem auf die Frage, ob die Werte richtig sind.

Der Tatrichter muss im Rahmen der ihm obliegenden freien Beweiswürdigung feststellen und bewerten, ob das Zahlenmaterial hinsichtlich der Datengewinnung und Datenauswertung vollständig ermittelt und dargestellt wurde. So genannte ausgehandelte Mietspiegel ohne Datenerhebung und -auswertung kommen jedoch nicht in Betracht.

Diese Feststellungen gelten seit der Mietrechtsreform unverändert für den einfachen Mietspiegel. Die Vorschrift des § 558d BGB hat den Beweiswert des Mietspiegels erhöht. Der qualifizierte Mietspiegel hat praktisch eine beweisähnliche Funktion. Denn nach § 558d Abs. 3 BGB wird vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Es handelt sich dabei um eine widerlegbare Vermutung im Sinne des § 292 ZPO.

Des Weiteren können Mietspiegel auch in Verfahren wegen Mietpreisüberhöhung bzw. Mietwucher zur Anwendung kommen. Zwar besteht bei Abschluss eines Mietvertrages grundsätzlich Vertragsfreiheit, da aber bekanntlich jede Freiheit ausgenutzt werden kann und auch wird, hat der Gesetzgeber Sanktionen geschaffen, die Einfluss auf die Wirksamkeit zivilrechtlicher Vereinbarungen haben.

Generell ist der Vermieter nicht an die ortsübliche Vergleichsmiete gebunden; er kann auch eine höhere Miete verlangen, die jedoch die ortsübliche Vergleichsmiete um nicht mehr als 20 Prozent überschreiten darf; ausnahmsweise verschiebt sich diese Grenze auf 50 Prozent. Sollte er dennoch mehr fordern, so dienen Mietspiegel den zuständigen Ordnungsbehörden in Fällen des Verdachts auf Mietpreisüberhöhungen lt. § 5 WiStG bzw. bei der staatsanwaltschaftlichen Verfolgung wegen des Verdachts des Mietwuchers (§ 291 StGB) als Informationsquellen. Der Mietspiegel schafft damit die Voraussetzungen für eine aktivere Bekämpfung der unrechtmäßigen wirtschaftlichen Ausnutzung der Lage auf dem jeweiligen Mietwohnungsmarkt.

Mietspiegel dienen trotz ihrer originären Ausrichtung auf Bestandsmieten somit als Richtschnur bei Erst- und Wiedervermietungen und bilden die beste Basis für die Verfolgung und Ahndung von Mietpreisüberhöhungen, da sich deren Grenzwerte an der Wiedergabe der ortsüblichen Vergleichsmiete des Mietspiegels orientieren.

Auch im Rahmen von familienrechtlichen Unterhaltsverfahren steht mit dem Mietspiegel eine einfache und kostengünstige Informationsquelle zur Verfügung. In zahlreichen Urteilen wurde zur Berechnung der Nutzungsentschädigung bzw. zur Unterhaltsberechnung auf die in einem Mietspiegel ausgewiesenen Werte Bezug genommen.

Bundesländer, Städte und Gemeinden als Nutznießer

Mit dem Gesetz zur Reform des Wohnungsbaurechts hat Artikel 1 WoFG die Förderung des sozialen Wohnungsbaus grundlegend reformiert. Das Gesetz, bei dem Bund, Länder und Gemeinden zusammenwirken, regelt die Förderung des Wohnungsbaus und andere Maßnahmen zur Unterstützung von Haushalten bei der Versorgung mit Mietwohnraum. Die Bundesländer führen die soziale Wohnraumförderung als eigene Aufgabe durch, wobei die wohnungswirtschaftlichen Belange der Gemeinden zu berücksichtigen sind und die Rolle der Kommunen im Rahmen der sozialen Wohnungsförderung zu stärken ist.

Bei der Förderung von Mietwohnraum ist der Grundsatz zu berücksichtigen, dass zur Erreichung tragbarer Wohnkosten lt. § 7 Nr. 1 WoFG Wohnkostenentlastungen durch Bestimmung höchstzulässiger Mieten unterhalb von ortsüblichen Vergleichsmieten vorgesehen werden können. Bei der Bestimmung der Wohnkostenentlastung ist u.a. das Mietenniveau zu berücksichtigen. Dies bedeutet, dass die Sozialmiete in einer bestimmten Relation zum Mietenniveau und seiner Entwicklung gestaltet wird (sog. Vergleichsmietenorientierung). Die Regelung der Mieten erfolgt für geförderte Wohnungen künftig nicht mehr nach dem bisherigen Kostenmietenprinzip, sondern nach der in der Förderzusage festgelegten höchstzulässigen Miete (vgl. ebenda: 59). Die höchstzulässige Miete wird neben anderen Regelungen in der Förderzusage (§ 13 WoFG) in einem gegenüber dem Förderungsempfänger ergehenden Bescheid festgesetzt.

Ferner ist das WoFG dadurch geprägt, dass das allgemeine Wohnraummietrecht mit den in ihm enthaltenen Regeln zur Sicherung und Anpassung der Mieten gilt. Mieterhöhungen sind im Rahmen der Vorschriften des WoFG zulässig, aber begrenzt durch die in der jeweiligen Förderzusage festgelegte höchstzulässige Miete, die nach § 28 Abs. 1 WoFG zu bestimmen ist; Abs. 3 in § 28 WoFG regelt, dass sich künftige Mieterhöhungen nach den allgemeinen mietrechtlichen Vorschriften, insbesondere nach dem Gesetz zur Regelung der Miethöhe zu richten haben. Eine Mieterhöhung auf der Grundlage der allgemeinen mietrechtlichen Vorschriften ist allerdings nur bis zu der in der Förderzusage bestimmten höchstzulässigen Miete als eine Art Kappungsgrenze möglich.

Mit Inkrafttreten des WoFG zum 1.1.2002 erlangt die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete und damit der Mietspiegel nunmehr auch im Bereich des preisgebundenen Wohnraums erhebliche Bedeutung. Da nach § 7 Nr. 1 WoFG die Bestimmung der höchstzulässigen Miete unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete in einer Gemeinde liegen soll, in der sich der zu fördernde Wohnraum befindet, ist die Kenntnis dieser ortsüblichen Vergleichsmiete für die Bestimmung der höchstzulässigen Miete unabdingbare Voraussetzung. Als preiswertes und einfaches Instrument zur Feststellung einer Vielzahl ortsüblicher Vergleichsmieten ist hier der Mietspiegel unbedingt das Mittel der ersten Wahl. Liegt die bislang gezahlte Miete unterhalb dieser höchstzulässigen Miete, darf der Vermieter gemäß § 28 Abs. 3 WoFG Mieterhöhungen nach den allgemeinen Vorschriften, vor allem also nach den §§ 558 ff. BGB, vornehmen.

Bund, Länder und Gemeinden fördern den Neu- und Ausbau von Wohnungen mit öffentlichen Mitteln. Dadurch zahlen Mieter für diese Wohnungen weniger Miete als für vergleichbare Wohnungen am frei finanzierten Mietwohnungsmarkt. Diese finanzielle Entlastungswirkung ist sozial orientiert und steht nur solchen Mietern zu, deren Einkommen bestimmte Grenzen nicht übersteigen. Das WoFG und die Neufassung des Gesetzes über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen  (AFWoG) bestimmen, dass Mieter einer öffentlich geförderten Wohnung  zu Ausgleichszahlungen heranzuziehen sind, wenn sie nicht mehr zu jenem Personenkreis gehören, für den die Wohnung gefördert und belegungsgebunden ist.  Voraussetzung dafür ist, dass das Jahresgesamteinkommen die hierfür vorgesehenen Grenzen übersteigt und der Mieter keinen Befreiungsgrund mehr geltend machen kann.

Mit einer Ausgleichszahlung, der Fehlbelegungsabgabe, deren Aufkommen zweckgebunden zu verwenden ist, soll der finanzielle Vorteil des Mieters einer gegenüber dem frei finanzierten Wohnungsmarkt günstigeren Sozialwohnung oder Wohnungsfürsorgewohnung ganz oder teilweise abgeschöpft werden. In diesem Falle muss der Mieter die Wohnung nicht verlassen.

Nach § 15 AFWoG können die Bundesländer bestimmen, dass diese Mieter eine Ausgleichszahlung nach Maßgabe der §§ 34 bis 37 WoFG zu leisten haben. Die Länder legen fest, in welchen Gemeinden und für welche Art geförderter Wohnungen eine Ausgleichszahlung erhoben werden soll und bestimmen den monatlichen Höchstbetrag je Quadratmeter Wohnfläche, auf den die Ausgleichszahlung festgesetzt wird. § 36 Abs. 2 WoFG bestimmt, dass dabei der Gesamtbetrag der höchstzulässigen Miete und der nach § 34 WoFG zu zahlenden Ausgleichsabgabe die ortsübliche Vergleichsmiete im Sinne des § 558 Abs. 2 BGB nicht überschreiten darf.

Die Länder können nach § 36 Abs. 3 S. 2 Nr. 1 WoFG zum Zwecke der Begrenzung der Ausgleichszahlung durch ortsübliche Vergleichsmieten Höchstbeträge festsetzen. Hierfür können sie u.a. Beträge bis zum Mittelwert der im Mietspiegel enthaltenen Mietspanne oder bis zu den im Mietspiegel enthaltenen Festbeträgen für Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage festlegen. Die Ermittlung der Ausgleichsabgabe hängt somit von der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete ab. Gibt es in der Gemeinde einen Mietspiegel, erleichtert sich die Berechnung für die Behörden erheblich und ist nicht mehr von der Erstellung eines Sachverständigengutachtens abhängig.

Es profitieren also die Kommunen und vor allem die Länder von Mietspiegeln, da diese die Festlegung der höchstzulässigen Miete in den verschiedenen Städten und auch die Berechnung der Fehlbelegungsabgabe vereinfachen.

Ein wichtiger Anwendungsbereich der Kommunen für Mietspiegel besteht in Verbindung mit der Einführung des Vierten Gesetzes für moderne Dienstleistungen am Arbeitsmarkt  („Hartz IV“), das am 1.1.2005 in Kraft trat. Zusätzlich zu den Pauschalen der Grundsicherung für Arbeitssuchende werden auch Leistungen für Unterkunft und Heizung in Höhe der tat-sächlichen Aufwendungen erbracht, soweit diese angemessen sind (§ 22 Sozialgesetzbuch, Zweites Buch, (SGB II)).

Träger der Grundsicherung für Arbeitssuchende sind für diese Leistungen nach § 6 SGB II die Kommunen, die nur die Kosten für angemessenen Wohnraum übernehmen.  Was dies bedeutet, legt jede Kommune selbst fest, wodurch regionale Unterschiede berücksichtigt werden.

§ 27 SGB II ermächtigt den Bundesminister für Wirtschaft und Arbeit (BMWA) im Einvernehmen mit dem Bundesminister der Finanzen (BMF) und dem Bundesminister für Gesundheit und Soziale Sicherung (BMGS), durch Rechtsverordnung nähere Bestimmungen zur Angemessenheit der Aufwendungen für Unterkunft und Heizung zu treffen. Von dieser Ermächtigung wurde bisher aber noch kein Gebrauch gemacht. Das BMWA sieht wohl auch keinen Handlungsbedarf. In einer Pressemitteilung zur Angemessenheit der Unterkunftskosten im Rahmen des Arbeitslosengeldes II heißt es, dass derzeit nicht beabsichtigt sei, die Angemessenheit der Unterkunfts- und Heizungskosten im Wege einer Verordnung zu regeln, weil die individuelle Situation vor Ort sehr viel besser bewertet werden kann. Die Angemessenheit der Aufwendungen für Unterkunft und Heizung hängt im Einzelfall insbesondere auch vom örtlichen Mietniveau und den Möglichkeiten des örtlichen Wohnungsmarktes ab.

Der angemessene Preis je qm bestimmt sich nach demjenigen vergleichbarer Wohnungen im unteren Bereich am Wohnort und lässt sich insbesondere örtlichen Mietspiegeln entnehmen. Die zuständigen kommunalen Träger verfügen in diesem Bereich aus ihrer bisherigen Sozialhilfepraxis über langjährige Kompetenz und Erfahrung.

Bis auf weiteres legen somit die Kommunen fest, was unter angemessenen Aufwendungen für Unterkunft und Heizung zu verstehen ist. Als Orientierung für die Angemessenheit der Kosten der Miete dürfte den Kommunen meist der örtliche Mietspiegel dienen – sofern vorhanden. In diesem Sinne fordert der Deutsche Mieterbund (DMB) nachvollziehbare, transparente und dem Einzelfall gerecht werdende Entscheidungen bei Hartz IV, wenn es um die Übernahme der Wohn- und Nebenkosten geht.

Ein Mietspiegel leistet also hier den Kommunen gute Dienste, besonders auch, wenn Auseinandersetzungen mit Anspruchsberechtigten vermieden werden sollen. Des Weiteren kann die Aufstellung eines qualifizierten Mietspiegels in einer Kommune noch in anderen Anwendungsbereichen nutzbringend sein:

– Als Entscheidungshilfe bei wohnungsbaupolitischen Überlegungen, da durch die Beobachtung der Entwicklung der ortsüblichen Vergleichsmiete für einzelne Wohnungsarten Hinweise für den Bau bestimmter Wohnungstypen gewonnen werden können.

– Bewertung des kommunalen Gebäudebestandes nach dem Ertragswertverfahren (Immobilienankauf und -verkauf).

– Mieterhöhungsverlangen, da auch Kommunen als Vermieter direkt oder indirekt in Form kommunaler Wohnungsbaugesellschaften auftreten (Streitvermeidung, Kosteneinsparung).

– Überprüfung der Mietpreise durch die Sozial- und Wohnungsämter für Wohnungen, die von der Kommune angemietet wurden, um wohnsitzlosen und bedürftigen Bürgern eine Wohnung zu verschaffen.

– Ansiedlung von Gewerbe- und Industrieunternehmen: Für potentielle Investoren können sich die Mieten, die künftige Mitarbeiter im Schnitt zu leisten haben auf die Höhe der Lohnzahlungen und damit auf die Entscheidung zur Ansiedlung auswirken.

– Verbindung der repräsentativen Datenerhebung mit einer kommunalen Befragung zur regelmäßigen Ermittlung von Bevölkerungs-, Wirtschafts- und Sozialdaten.

Weitere Nutznießer: Finanzamt, Banken, Versicherungen

Im Steuerrecht spielt der Mietspiegel sowohl in der Bewertung der Immobilie als auch bei der Ermittlung der Einkommensteuer eine verstärkte Rolle. Der Einheitswert, der vom zuständigen Finanzamt festgelegte steuerliche Richtwert für Grundstücke und Gebäude, bildet die Bemessungsgrundlage für die Ermittlung der Grundsteuer sowie der Schenkungs- und Erbschaftssteuer. Der Einheitswert wird nach den §§ 19 f., 74 f. des BewG   bestimmt. Die Bewertung richtet sich grundsätzlich nach dem Ertragswertverfahren gemäß § 78 f. BewG, in dessen Rahmen der Grundstückswert durch Anwendung eines Vervielfältigers auf die Jahresrohmiete zu ermitteln ist. Ist ein Mietspiegel vorhanden, kann die Jahresrohmiete auf Basis der Mietspiegelwerte ermittelt werden. So kann die Finanzbehörde in steuerlichen Massenverfahren den Ertragswert anhand eines Mietspiegels einfach und kostengünstig feststellen.

Aber auch bei der Ermittlung der Einkommensteuer kann der Mietspiegel für das zuständige Finanzamt wichtige Informationen liefern. Generell unterliegen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung der Steuerpflicht. Bei einer Vermietungstätigkeit müssen auf Dauer positive Einkünfte erzielt werden, ansonsten kann der Werbungskostenabzug entfallen. Bis Ende 2003 galt, dass Vermieter, die eine Miete von mindestens 50 % der Marktmiete vereinbarten, auch sämtliche Werbungskosten, die im Zusammenhang mit der vermieteten Wohnung anfielen, in voller Höhe absetzen konnten. Da sich in der Praxis zeigte, dass Vermieter bei der Vermietung an nahe Angehörige Mietzinsen festlegen, die unter der ortsüblichen Miete liegen, hat der Bundesfinanzhof (BFH) mit Urteil vom 5.11.2002 neue Grundsätze zum Werbungskostenabzug geschaffen und präzisiert.

Das  BMF hat diese Grundsätze bestätigt und deren Anwendung ab dem Veranlagungszeitraum 2004 vorgeschrieben:

– Bei einer langfristigen Vermietung ist grundsätzlich von einer Einkunftserzielungsabsicht auszugehen, wenn der Mietzins nicht weniger als 75 % der ortsüblichen Marktmiete beträgt. In diesem Fall sind die Werbungskosten vollständig abziehbar.

– Beträgt der Mietzins zwischen 56 % und 75 % der ortsüblichen Marktmiete, ist die Einkunftserzielungsabsicht anhand einer Totalüberschussprognose grundsätzlich zu überprüfen. Fällt die Überschussprognose positiv aus, sind die mit der verbilligten Vermietung zusammenhängenden Werbungskosten in voller Höhe abziehbar. Bei einer negativen Überschussprognose ist die Vermietungstätigkeit in einen entgeltlichen und in einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Die anteilig auf den entgeltlichen Teil entfallenden Werbungskosten sind abziehbar, die auf den unentgeltlichen Teil nicht.

– Beträgt der Mietzins bei der Vermietungstätigkeit weniger als 56 % der ortsüblichen Marktmiete, so ist die Nutzungsüberlassung in einen unentgeltlichen und einen entgeltlichen Teil aufzuteilen. Die geltend gemachten Aufwendungen sind insoweit zu berücksichtigen, als sie auf den entgeltlichen Teil entfallen.

Führt ein Steuerpflichtiger seine Vermietungstätigkeit in einer Gemeinde mit Mietspiegel durch, so kann sich die Finanzverwaltung bei der ortsüblichen Marktmiete an dem im Mietspiegel ausgewiesenen Wert orientieren.

Der qualifizierte Mietspiegel liefert ferner z.B. Banken, Versicherungen, Bausparkassen eine preisgünstige und objektive Marktübersicht, wenn es um die Ermittlung des Beleihungswertes einer Immobilie geht. Mietspiegel stellen eine solide Berechnungsgrundlage bei der Festlegung der Konditionen für die Kreditvergaben an die Immobilieninvestoren dar. Auch hier sind gesicherte Angaben von großem Vorteil, um das Kreditvolumen zu optimieren.

Aber auch die oft zu Streitigkeiten führenden ‚Phantasie-Mietgarantien’ können z.B. von der Hausbank leichter überprüft und damit Kapitalanleger, die in Mietwohnungen investieren wollen, geschützt werden.

Ebenso ist für die Interessenvertreter der Mieter und Vermieter der Mietspiegel von großem Interesse, denn beide Verbände verfolgen das Ziel, ihrer in der Regel hohen Anzahl von Mitgliedern eine optimale Beratung und Hilfe bei Mietproblemen anzubieten. Beide Verbände haben bei Existenz eines Mietspiegels eine solide Zahlenbasis, auf die sie ihre Beratungspraxis aufbauen können. Damit tragen sie wesentlich zur Befriedung auf dem Mietwohnungsmarkt bei.

Quelle: Mietspiegel in Deutschland, 2006

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