Mietzahlung: Kündigung der Wohnung mangels Zahlungsmoral des Mieters

Die meisten Mietverträge sind Formularmietverträge die die Regelung enthalten, dass die Miete monatlich im Voraus, spätestens am 3. Werktag eines Monats zu bezahlen ist. Diese Regelung der Fälligkeit der Miete wird auch in § 556 b Abs. 1 BGB genannt. Unter dem Begriff der Miete ist das gesamte Entgelt zu verstehen, das der Mieter für die Überlassung der Mietwohnung schuldet. Zur Miete gehören auch, falls vereinbart, die Betriebskostenvorauszahlungen im von § 556 Abs. 2 BGB.

Die Drei-Tage-Frist

Zu den Werktagen zählen alle Tage mit Ausnahme der Sonntage und Feiertage. Früher war zweifelhaft, ob der Sonnabend (Samstag) zu den Werktagen zählt. Im Juli 2010 hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit einem Urteil (VIII ZR 129/09) beseitigt. Die Drei-Tage-Frist für Mietzahlung verlängert sich, wenn ein Sonnabend im Spiel ist. Der Mietzins muss regelmäßig bis zum dritten Werktag eines Monats für den laufenden Monat gezahlt werden.

Dabei zählt der Sonntag nicht mit – und jetzt auch der Sonnabend nicht mehr. Der Mieter müsse so die Karlsruher Richter "drei Tage" Zeit haben, dass seine Miete auf dem Konto des Vermieters landen könne. Die Frist sei aber auf zwei Tage reduziert, wenn der dritte Tag ein Sonnabend sei, weil dann zwei (bank-)arbeitsfreie Tage folgten. Deshalb sei die Miete in solchen Fällen auch noch am fünften Tag des Monats rechtzeitig beim Vermieter eingegangen.

Zahlungsverzug: Kündigung der Wohnung mangels Zahlungsmoral des Mieters

Eine Mietwohnung zu kündigen ist in deutschen Landen nicht gerade einfach. Der Schutz der Mieter ist nach dem Willen des Gesetzgebers ein hohes Gut. Eine Kündigung ist deshalb nur zulässig, wenn der Vermieter einer Wohnung ein berechtigtes Interesse geltend machen kann, so z.B. bei Eigenbedarf oder aber, wenn der Mieter seine Pflichten schuldhaft verletzt.

Nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB „Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund“ kann der Vermieter dem Mieter kündigen, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Weil zu den Pflichten eines Mietvertrages die pünktliche Zahlung des Mietzinses gehört, verstehen auch die Richter keinen Spaß wenn der Mieter gar nicht oder unpünktlich die Miete überweist. Der BGH hat in einem aktuellen Urteil (VIII ZR 91/10) die fristlose Kündigung bestätigt. Dabei gilt es zwei Fälle zu unterscheiden: Erstens, der Mieter ist an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit der Miete im Verzug und zweitens der Mieter ist über einen längeren Zeitraum mit zwei Monatsmieten in Verzug.

Dass die Bundesrichter unpünktliche Mietzahlungen ziemlich eng sehen, macht ein aktueller Fall deutlich. Die Mieter eines Einfamilienhauses sollten laut Mietvertrag die Miete jeweils bis zum dritten Werktag eines Monats zahlen. Zwei Jahre wurde pünktlich überwiesen, doch dann ist der Mietzins seit dem Frühjahr 2007 immer erst zum 15. des Monats geflossen, ab und zu auch noch etwas später. Der Vermieter schickte eine erfolglose Abmahnung. Daraufhin erklärte der Vermieter den säumigen Mietparteien die Kündigung und erhob Räumungsklage. Die Mieter argumentierten dagegen, dass dies nicht gewusst hätten und die Mietzahlung auch bis zum 15. eines Monats ausreichend sei. Außerdem habe der Vermieter das die Zahlungen zur Mitte des Monats einige Zeit lang geduldet.

Der VIII. Zivilsenat des BGH stellte sich auf die Seite des Vermieters. Die andauernde und trotz Mahnung verspätete Zahlung stellt eine so gravierende Pflichtverletzung dar, dass eine Kündigung aus wichtigem Grund gerechtfertigt ist. Dies gilt auch dann, wenn dem Mieter nur Fahrlässigkeit zur Last fällt, weil er irrtümlich davon ausgeht, dass er den Mietzins erst zur Monatsmitte bezahlen müsse. Drückt der Vermieter über Jahre hinweg ein Auge zu und toleriert die verspätete Zahlung der Miete, dann entsteht dadurch auch kein Gewohnheitsrecht. Spätestens wenn der Mieter vom Vermieter eine Mahnung erhält, muss dem Mieter klar sein, jetzt wird es ernst.

Übrigens: Wer seine Miete immer erst zur Monatsmitte zahlt, der kann sich auch nicht damit herausreden, dass er selber sein Lohn, sein Gehalt oder seine Arbeitslosenunterstützung beispielsweise erst zum 15. des Monats bekommt.

Zahlungsarten: Einzugsermächtigung oder Abbuchungsermächtigung

Mietzahlungen werden schon seit langem großenteils durch Überweisung über Bankinstitute abgewickelt, entweder im Einzugsermächtigungsverfahren oder im Abbuchungsverfahren.

Beim Einzugsermächtigungsverfahren erteilt der Mieter dem Vermieter eine Einzugsermächtigung. Gegenüber seiner Bank erteilt der Mieter somit keinen Auftrag. Die Kontobelastung erfolgt also ohne Zustimmung des Kontoinhabers, deshalb kann der Kontoinhaber der Buchung widersprechen.

Bei der Abbuchungsermächtigung (Abbuchungsverfahren) erteilt der Mieter seiner Bank einen Abbuchungsauftrag. Die Kontobelastung erfolgt also mit Zustimmung des Kontoinhabers, deshalb kann der Kontoinhaber, spricht der Mieter, die Buchung nach Einlösung der Lastschrift nicht rückgängig machen.