Ortsübliche Vergleichsmiete - Eine marktorientierte Miete

Ortsübliche Vergleichsmiete, eine "marktorientierte" Miete.

Gemäß § 558 Abs. 1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. 

In § 558 Abs. 2 BGB befindet sich die Definition des Gesetzgebers, was er unter einer ortsüblichen Vergleichsmiete versteht. Danach wird die ortsübliche Vergleichsmiete aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind.

Unter der ortsüblichen Vergleichsmiete ist ein Mietbegriff im Rahmen der ordnungspolitischen Intervention zur Regelung der Entwicklung der Mieten im Zeitablauf bei bestehenden Mietverträgen zu verstehen. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist ein vom Gesetzgeber damit ein geschaffenes Preiskonstrukt, aber auf keinen Fall eine Marktmiete oder, wie auch des Öfteren bezeichnet, eine verzögerte Marktmiete.

Wenn überhaupt, ist die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens marktorientiert, sie wird aber aufgrund sozialpolitischer Überlegungen des Gesetzgebers und des Ermittlungsverfahrens immer niedriger als die reine Marktmiete sein. Analog zum Marktpreis  der klassischen Lehre ist die Marktmiete der wirkliche Mietpreis, der gewöhnlich in der unmittelbaren Wirklichkeit des Mietwohnungsmarktes, des lebhaften Mietmarktgetriebes, für die Anmietung einer Wohnung in einem bestimmten Moment zu bezahlen ist. 

Neben der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete sind auch Mieterhöhungen in Form einer Staffelmiete oder Indexmiete möglich.