Mieterhöhung und Mietpreisbildung: Checkliste

Regelungen Mietpreisbildung und Mieterhöhung: Was Sie  wissen sollten! Welche Möglichkeiten der Mietpreisvereinbarung gibt es? Wie funktioniert eine Mieterhöhung bei bestehenden Mietverhältnissen am freifinanzierten Mietwohnungsmarkt?

Mieterhöhung und Mietpreisbildung: Checkliste
Mieterhöhung und Mietpreisbildung: Checkliste / Grafik: (c) U. Koch

Mietpreisvereinbarung und Mieterhöhung

In Deutschland existieren unterschiedliche mietpreisrechtliche Regelungen. Zu unterscheiden gilt einerseits die Mietpreisbildung zu Beginn eines Mietverhältnisses (Neu- bzw. Wiedervermietung) und andererseits die Mietpreisbildung bei bestehenden Mietverhältnissen (Bestandsmiete), bei denen der Vermieter den Mietpreis erhöhen will „Mieterhöhung“.

Während bei der Neu- bzw. Wiedervermietung der Grundsatz der freien Mietpreisvereinbarung gilt (unter Berücksichtigung strafrechtlicher Vorschriften), wird im Bereich der Bestandsmieten, also der Mieterhöhung, die freie Mietpreisvereinbarung durch das Frolicsome und seine Einzelregelungen, unter anderem der Maßgeblichkeit von Mietspiegeln und durch die Kappungsgrenze geregelt. Das so genannten Vergleichsmietensystem ist politisch gewollt, da Mieter mit bestehenden Mietverträgen wegen der für sie besonderen Bedeutung ihrer Wohnung eines besonderen Schutzes bedürfen.

Nachfolgende Abbildung zeigt, nach welchen Regeln die Mietpreisbildung bei Abschluss eines Mietvertrages und bei bestehenden Mietverträgen „Mieterhöhung“ am frei finanzierten Mietwohnungsmarkt seit der Mietrechtsreform im Jahr 2001 erfolgen kann.

Der Gesetzgeber wies bereits bei der Mietrechtsreform 2001 ausdrücklich darauf hin, dass die Regelungen für das Mieterhöhungsverfahren (Mieterhöhungen) besonders streitträchtig sind und die Gerichte unnötig belasten. Entsprechende ausgewogene Korrekturen seien deshalb im Interesse der Vertragsparteien, aber auch der Gerichte notwendig. Aus mietpreisrechtlicher Sicht waren die Reformbemühungen indes nicht sonderlich innovativ. Der Gesetzgeber hat in das ‚Unterkapitel 2. Regelungen über die Miethöhe’ (§§ 557 bis 561 BGB) im Wesentlichen die im MHG enthaltenen Regelungen übernommen. Neu eingeführt wurden weitere Begründungsmittel zur Darlegung der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Unter mietpreispolitischen Aspekten bestimmten punktuelle inhaltliche Änderungen die Reform – wie bereits in den vorherigen Jahren. So wurde die Kappungsgrenze von 30 Prozent auf 20 Prozent herabgesetzt und aus Gründen der Rechtssicherheit und Vereinfachung vereinheitlicht. Das heißt: Innerhalb von 3 Jahren darf die Miete, abgesehen von Mieterhöhungen wegen Modernisierung, nicht um mehr als 20 Prozent steigen, auch wenn die ortsübliche Vergleichsmiete dadurch nicht erreicht wird. In der Begründung zum Gesetzentwurf wurde ausgeführt, dass die 20 Prozentregelung insgesamt ausgewogen sei und den verfassungsrechtlichen Anforderungen entspreche.

Mieterhöhung bei Modernisierung

Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen lt. § 559 BGB (vormals § 3 MHG) wurden wegen des noch bestehenden hohen Investitionsbedarfs in den neuen Bundesländern beibehalten. Die Möglichkeit zur Erhöhung der jährlichen Miete um 11 Prozent der auf die Wohnung entfallenen Modernisierungskosten blieb damit bestehen. Die Möglichkeit der Mieterhöhung aufgrund gestiegener Kapitalkosten entfiel hingegen ersatzlos (vormals § 5 MHG). „Sie ist zu kompliziert und passt wegen ihrer Orientierung an Kostengesichtspunkten nicht in das dem Vergleichsmietensystem zu Grunde liegende Bild der am Markt orientierten Miete.“

Neuerungen bei Mieterhöhungen

Grundlegende Neuerungen gab es allein bei den Ermittlungsmöglichkeiten der ortsüblichen Vergleichsmiete. Zur Darlegung der ortsüblichen Vergleichsmiete wurden die Begründungsmittel um die Mietdatenbank und den qualifizierten Mietspiegel erweitert.

Mit der Einführung von Mietdatenbanken als Begründungsmittel soll dem technischen Fortschritt in der elektronischen Datenverarbeitung entsprochen werden. Die erste und bisher einzige Mietdatenbank wird in Hannover vom „Verein zur Ermittlung und Auskunftserteilung über die ortsübliche Vergleichsmiete e. V. (MEA)“ für die Gebiete Hannover, Langenhagen und Laatzen betrieben und diente dem Gesetzgeber als Basis für die Neueinführung des § 558e BGB.

Bis zur Mietrechtsreform handelte es sich bei der Mietdatenbank um ein nicht per Gesetz ausdrücklich geregeltes Begründungsmittel. Die gesetzliche Verankerung im Mieterhöhungsverfahren soll zum einen einen Anreiz für eine stärkere Verbreitung und Weiterentwicklung dieser Begründungsart schaffen und zum anderen der Entwicklung der Informationstechnologie zur Speicherung, Verarbeitung und Aufbereitung großer Datenmengen Rechnung tragen.

Mietdatenbank als Begründungsmittel für Mieterhöhung

Unter einer Mietdatenbank ist nach § 558e BGB eine zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete fortlaufend geführte EDV-gestützte Mietensammlung – Angaben zu Mietvereinbarungen und Mietänderungen – zu verstehen, die von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam geführt oder anerkannt wird und aus der Auskünfte gegeben werden, welche für einzelne Wohnungen einen Schluss auf die ortsübliche Vergleichsmiete zulassen.

Mietspiegel als Begründungsmittel für Mieterhöhungen

Neu ist auch das Rechtsinstitut des qualifizierten Mietspiegels, das als Kernstück der Reform im Mieterhöhungsrecht zur weiteren Stärkung und Absicherung des Vergleichsmietensystems zusätzlich zu dem bislang bestehenden (einfachen) Mietspiegel eingeführt wurde. Das Gesetz unterscheidet nunmehr zwischen einem einfachen und einem qualifizierten Mietspiegel. Der Unterschied liegt darin, dass bei der Erstellung qualifizierter Mietspiegel Zusatzvorschriften zu beachten sind. Das Gesetz knüpft ferner an das Vorhandensein eines qualifizierten Mietspiegels zwei besondere weitergehende

Rechtsfolgen:

1. die Mitteilungsverpflichtung bei der Begründung des Mieterhöhungsverlangens und

2. die prozessuale Vermutungswirkung im Mieterhöhungsrechtsstreit.

Insgesamt soll dadurch eine breitere Akzeptanz erzielt werden.

Mieterhöhung – Die Praxis, was bei einer Mieterhöhung beachtet werden sollte

Laut dem Deutschen Mieterbund (DMB) werden jährlich rund 2 Millionen Mieterhöhungsschreiben verschickt. Was die Mietvertragsparteien hinsichtlich der Mieterhöhung wissen sollten, finden Sie hier in gekürzter Fassung. Wer sich ausführlich über die Mieterhöhung informieren will empfehlen wir die Broschüre „Mieterhöhung“ für 5 Euro des DMB, die Sie hier finden.

Der Vermieter darf bei freifinanzierten Mietwohnungen im Laufe des Mietverhältnisses die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben. Ortsüblich ist die Miete, die für vergleichbare Wohnungen am Wohnort des Mieters durchschnittlich gezahlt wird.

Nach dem Gesetz hat der Vermieter verschiedene Begründungsmittel zur Auswahl. In seiner schriftlichen Mieterhöhungserklärung kann sich der Vermieter entweder auf einen Mietspiegel (einfach oder qualifiziert) berufen, ein Sachverständigengutachten oder auf drei Vergleichswohnungen. Der Vermieter kann sich auch auf die Auskunft einer Mietdatenbank stützen kann, soweit sie von der Gemeinde selbst bzw. von Mieterverein und Hauseigentümerverein gemeinsam geführt wird.

Seit September 2001 gibt es so genannte „qualifizierte Mietspiegel“ die nach wissenschaftlichen Erkenntnissen erstellt worden sind und von der Gemeinde bzw. den beiden Interessenverbänden – Mieter und Vermieter – gemeinsam anerkannt worden sind. Qualifizierte Mietspiegel haben einen besonderen Stellenwert im Mieterhöhungsverfahren. Soweit es vor Ort einen qualifizierten Mietspiegel gibt, muss der Vermieter auf die Zahlen dieses Mietspiegels zurückgreifen. Tut er dies nicht, begründet er das Mieterhöhungsverfahren beispielsweise mit Vergleichswohnungen, muss er zumindest die Zahlen des qualifizierten Mietspiegels im Mieterhöhungsschreiben mit nennen.

Die Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete kann der Vermieter aber nicht einseitig „bestimmen“, es gilt das Zustimmungsverfahren. Danach wird die Mieterhöhung nur wirksam, wenn der Mieter zustimmt oder wenn ihn das Gericht zur Zustimmung verurteilt. Der Mieter muss zustimmen, wenn die Mieterhöhung formal in Ordnung ist, der Vermieter nicht mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete fordert, die Jahressperrfrist und die Kappungsgrenze eingehalten sind.

Jahressperrfrist bedeutet, dass nach Einzug in die Mietwohnung beziehungsweise seit der letzten Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete mindestens 12 Monate liegen.

Kappungsgrenze bedeutet, dass der Vermieter relativ niedrige Mieten nicht „auf einen Schlag“ auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben darf. Die Miete darf hier in drei Jahren höchstens um 20 Prozent steigen.

Zur Überprüfung der Mieterhöhung hat der Mieter ausreichend Zeit. Er kann den Monat, in dem er die Mieterhöhung erhält, und in den beiden darauf folgenden Monaten abklären, zum Beispiel mit Hilfe des örtlichen Mietervereins, ob er zustimmt oder nicht.

Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist ausgeschlossen, wenn ein Staffel- oder Indexmietvertrag abgeschlossen oder eine Festmiete vereinbart wurde.

Unabhängig von Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete kann der Vermieter die Miete erhöhen, wenn er Modernisierungen am Haus oder in der Wohnung durchgeführt hat (§ 559 BGB).

Mieterhöhung: Die Checkliste nach DMB

Stimmt der Absender?

Nur der Vermieter darf die Miete erhöhen. Haus- oder Wohnungskäufer müssen im Grundbuch eingetragen sein, Erben müssen einen Erbschein vorweisen können, sonst dürfen sie die Miete nicht erhöhen.

Ist die Mieterhöhung schriftlich erfolgt?

Mündliche oder telefonische Mieterhöhungen begründen keine Mieterhöhung.

Wurde die Mieterhöhung an den richtigen Adressaten gesandt?

Die Mieterhöhung muss zum Beispiel bei Ehepaaren an alle Mieter die im Mietvertrag genannt sind, adressiert sein.

Wurde die gesetzliche Jahressperrfrist eingehalten?

Nach Einzug in die Mietwohnung oder nach der letzten Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete müssen mindestens 12 Monate vergangen sein.

Wie sieht es mit der Begründung der Mieterhöhung aus?

Der Vermieter muss begründen, dass die von ihm verlangte Miete ortsüblich ist. Er kann sich dabei auf einen Mietspiegel, eine Mietdatenbank, ein Sachverständigen-Gutachten oder auf drei Vergleichswohnungen beziehen.

Stimmt die Wohnungsgröße im Mieterhöhungsschreiben?

Es kommt auf die tatsächliche Wohnungsgröße an.

Wurde die Kappungsgrenze berücksichtigt?

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die absolute Obergrenze für Mieterhöhungen. Selbst, wenn die Vergleichsmiete drastische Mietsprünge zulassen würde und die bisherige Miete niedrig ist, innerhalb von drei Jahren darf die Miete höchstens um 20 Prozent steigen.

Nutzen Sie die Überprüfungsfrist ob Sie der Mieterhöhung zustimmen!

Sie haben ausreichend Zeit zu prüfen, ob Sie der Mieterhöhung zustimmen oder nicht. Nämlich den Rest des Monats, in dem die Mieterhöhung zugeht und die beiden nachfolgenden Monate. Ohne Zustimmung des Mieters wird die Mieterhöhung auf keinen Fall wirksam. Wenn der Vermieter die Mieterhöhung ohne die Zustimmung des Mieters durchsetzen möchte, muss er vor Gericht die Zustimmung zur Mieterhöhung erstreiten.