Mietspiegel: Arten, Erstellung und Ersteller von Mietenspiegeln

Mietspiegel: Arten, Erstellung und Ersteller von Mietenspiegeln

Mietspiegelerstellung: Erstellung und Ersteller von Mietenspiegeln. Grundsätzlich gibt es für Kommunen keine Pflicht zur Erstellung eines Mietspiegels. § 558c Abs. 4 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ist eine Soll-Bestimmung: „Gemeinden sollen Mietspiegel erstellen, wenn hierfür ein Bedürfnis besteht und dies mit einem vertretbaren Aufwand möglich ist.“ Die grundsätzliche Entscheidung, ob ein Mietspiegel und wenn ja, welche Art von Mietspiegel erstellt werden soll, müssen die Beteiligten letzten Endes vor Ort entscheiden.

Mietspiegel: Arten, Erstellung und Ersteller von Mietenspiegeln
Mietspiegel: Arten, Erstellung und Ersteller von Mietenspiegeln / Grafik: (c) U. Koch

Bei der Erstellung eines Mietspiegels gilt es Regelungen und Empfehlungen zu beachten, die für sämtliche Arten von Mietspiegeln (einfach/qualifiziert) gleichermaßen gelten. Für den qualifizierten Mietspiegel regelt (1) § 558d BGB zusätzliche Vorschriften und (2) die Hinweise des BMVBW entsprechende Empfehlungen, die es bei der Erstellung zu beachten gilt.

Der qualifizierte Mietspiegel soll durch die Einhaltung von Mindestvoraussetzungen bei der Erstellung ‚objektiv’ frei von wie auch immer gearteten Interessenlagen entstehen. Die Einhaltung der Mindestvoraussetzungen ist nicht nur zur Gewährleistung einer bestimmten Qualität relevant, sondern auch insoweit, als der Gesetzgeber an das Vorhandensein eines qualifizierten Mietspiegels besondere Rechtsfolgen knüpft. Eine stringente Beachtung der Erstellungsvorschriften ist damit von grundlegender Bedeutung.

Zusatzvorschriften für die Erstellung qualifizierter Mietenspiegel

Diese Vorschriften sind bei der Aufstellung eines qualifizierten Mietspiegels einzuhalten, damit dieser auch wirklich als ‚qualifizierter’ bezeichnet werden darf und ihm dadurch eine privilegiertere Stellung vor allen anderen im Gesetz genannten Begründungsmitteln bei Mieterhöhungsverfahren zuteil wird. Die Vorschriften betreffen in erster Linie die Erstellungsmethodik und Dokumentation, die Anerkennungspraxis und die Fortschreibung/Anpassung.

Anerkannte wissenschaftliche Grundsätze

Der Gesetzgeber hat bewusst höhere Qualitätsmaßstäbe an den qualifizierten als an den einfachen Mietspiegel gestellt. Zu den Mindeststandards zählt insbesondere, dass der qualifizierte Mietspiegel nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen zu errichten ist. Dies soll garantieren, dass der jeweilige Wohnungsmarkt realistisch, repräsentativ und objektiv abgebildet wird. Dazu zählt insbesondere eine repräsentative Datenerhebung, die Methode der Datenauswertung und obgleich nicht explizit vorgeschrieben, Dokumentationsobliegenheiten wegen des Erfordernisses der Anwendung anerkannter wissenschaftlicher Grundsätze, damit die Ergebnisse nachvollziehbar sind und überprüft werden können.

Anerkennung des qualifizierten Mietspiegels

Damit ein Mietspiegel als qualifiziert gelten kann, ist bei ihm im Gegensatz zum „einfachen“ Mietspiegel stets seine Anerkennung erforderlich – entweder durch die Gemeinde oder alternativ durch die Interessenvertreter der Vermieter und der Mieter. Möglich ist auch die kumulative Anerkennung.

Beim Anerkennungsakt handelt es sich um eine Willenserklärung, durch die der Anerkennende den Mietspiegel für die Gemeinde, Gemeindeteile oder mehrere Gemeinden anerkennt. Die Anerkennung bezieht sich nicht auf die Tatsache, dass der Mietspiegel nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde.

Bei der Anerkennung durch die Gemeinde ist eine entsprechende Willenserklärung des zuständigen Organs der Gemeinde (durch ‚Ratsbeschluss’) erforderlich. Nach den Gemeindeordnungen ist der Rat regelmäßig für alle Angelegenheiten zuständig, es sei denn, sie sind auf den Bürgermeister übertragen worden. Hierzu gehören regelmäßig die Geschäfte der laufenden Verwaltung. Die Qualifizierung eines Mietspiegels gehört nicht dazu. Dagegen spricht schon die Tatsache, dass zwischen den einzelnen Mietspiegelerstellungen Zeiträume von zwei Jahren und mehr liegen. Außerdem hat ein Mietspiegel erhebliche Bedeutung für das Mietpreisniveau in der Gemeinde und gehört deshalb nicht zu den einfachen Verwaltungsgeschäften.

Angesichts der Bedeutung des Mietspiegels und der weitreichenden Folgen der Qualifizierung eines Mietspiegels für das Verfahren zur Begründung von Mieterhöhungsverlangen und anschließende Gerichtsverfahren muss auch davon ausgegangen werden, dass es sich um einen Akt der Rechtssetzung handelt. Die Anerkennung muss deshalb durch den Rat der Gemeinde in einem förmlichen Beschluss herbeigeführt werden.

Kurzübersicht über die Mietspiegel-Erstellung

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1 Kommentar

  1. Ich bedauere ,dass Überlingen auf einen Mietspiegel verzichtet. Für Mieter und Vermieter würde manche Konflikte entschärfen. Owingen schafft es auch in Ihrem Haushalt. Überlingen leistet sich auch ein Gutachten für die Grabentrasse?

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